Ein Drittel der Kreditnehmer unterschreibt das erste Angebot
Drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung kommt das Prolongationsangebot der Hausbank. Ein Blatt, eine Unterschrift, erledigt. Genau darauf ist es kalkuliert. Der Zins liegt regelmäßig 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte über dem, was am Markt erreichbar wäre — bei 200.000 Euro Restschuld sind das über zehn Jahre schnell 10.000 Euro und mehr.
Der Zeitplan
| Zeitpunkt vor Ablauf | Was ansteht |
|---|---|
| 60 bis 36 Monate | Marktbeobachtung. Forward-Darlehen wird möglich, ist aber wegen des Aufschlags meist noch zu teuer. |
| 36 bis 18 Monate | Das Fenster für ein Forward-Darlehen, wenn man mit steigenden Zinsen rechnet. Aufschlag rund 0,3 bis 0,6 Prozentpunkte. |
| 18 bis 12 Monate | Unterlagen sammeln, Immobilienwert einschätzen, Angebote einholen. Der beste Zeitpunkt für den Wechsel ohne Forward-Aufschlag. |
| 12 bis 6 Monate | Entscheidung treffen. Das Prolongationsangebot der Bank kommt in diesem Zeitraum — jetzt hast du eine Vergleichsbasis. |
| unter 3 Monate | Zeitdruck. Ein Wechsel ist noch möglich, aber die Verhandlungsposition ist schlechter. |
Was sich seit dem Abschluss zu deinen Gunsten geändert hat
Drei Dinge sind nach zehn Jahren meist besser als am Anfang — und alle drei senken den Zins:
- Die Restschuld ist niedriger. Bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung sind nach zehn Jahren rund 25 Prozent getilgt.
- Der Immobilienwert ist meist gestiegen. Beides zusammen drückt den Beleihungsauslauf oft unter 60 Prozent — das ist die Topkondition, die beim Erstabschluss vielleicht unerreichbar war.
- Das Einkommen ist gewachsen. Damit ist eine höhere Tilgung tragbar, was die Restlaufzeit deutlich verkürzt.
§ 489 BGB: kündigen, auch wenn die Bindung noch läuft
Läuft deine Zinsbindung noch, du hast das Darlehen aber vor mehr als zehn Jahren vollständig erhalten? Dann darfst du nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das Recht ist zwingend und gilt unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Relevant ist das vor allem für Darlehen aus Hochzinsphasen mit 15- oder 20-jähriger Bindung. Die Zehnjahresfrist beginnt mit der vollständigen Auszahlung, nicht mit der Vertragsunterschrift — bei Bauvorhaben mit Teilauszahlungen kann das Monate ausmachen.
Häufige Fragen
Prolongation oder Umschuldung — was ist besser?
Fast immer die Umschuldung, wenn man den Aufwand nicht scheut. Die Prolongation ist bequemer und erfordert keine neue Bonitätsprüfung; das ist ihr einziger echter Vorteil und wird relevant, wenn sich die Einkommenssituation verschlechtert hat oder du inzwischen selbstständig bist. Ansonsten gilt: Das Prolongationsangebot ist die Verhandlungsbasis, nicht das Ergebnis.
Kann meine Bank die Prolongation verweigern?
Ja. Es gibt keinen Anspruch auf Verlängerung. Hat sich deine Bonität verschlechtert oder der Immobilienwert deutlich verringert, kann die Bank die Rückzahlung der Restschuld verlangen. Das ist selten, aber ein Grund, sich früh zu kümmern statt abzuwarten.
Lohnt ein Forward-Darlehen 2026?
Das hängt davon ab, wann deine Bindung ausläuft. Nach der EZB-Erhöhung vom Juni 2026 rechnen Marktbeobachter eher mit seitwärts bis leicht steigenden Zinsen. Bei kurzer Vorlaufzeit — bis etwa 18 Monate — ist der Aufschlag gering und die Absicherung günstig zu haben. Bei 48 oder 60 Monaten wird sie teuer. Im Rechner lässt sich das für die eigene Restschuld durchspielen.
Kann ich beim Wechsel zusätzliches Geld aufnehmen?
Ja. Eine anstehende Modernisierung lässt sich in die Anschlussfinanzierung integrieren, oft kombiniert mit KfW-Mitteln zur Sanierung. Solange der Beleihungsauslauf niedrig bleibt, verschlechtert das die Kondition kaum — und es ist erheblich günstiger als ein separater Modernisierungskredit.