Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Die Kaufnebenkosten liegen in Deutschland bei 9 bis 15 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein), rund 1,5 bis 2,0 % für Notar und Grundbuch sowie der Maklerprovision, die seit dem 23. Dezember 2020 beim Kauf durch Verbraucher zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Entscheidend: Diese Kosten finanziert die Bank in aller Regel nicht mit.
Steuersätze aller 16 Länder mit Gültigkeitsdatum
Kaufnebenkosten: 5,5 bis 12 Prozent, und fast immer aus Eigenkapital
Kaufnebenkosten schaffen keinen Beleihungswert. Eine Bank finanziert das Objekt, nicht die Steuer darauf. Deshalb gilt in der Praxis: Wer die Nebenkosten nicht selbst aufbringt, braucht eine Vollfinanzierung über 100 Prozent — mit deutlich engerem Anbieterkreis und einem Zinsaufschlag von rund 0,6 bis 1,0 Prozentpunkten.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz | Gültig seit | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,50 % | 01.01.1997 | 14.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,00 % | 05.11.2011 | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,00 % | 01.01.2014 | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,00 % | 01.03.2012 | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,00 % | 01.03.2012 | 20.000 € |
| Thüringen | 5,00 % | 01.01.2024 (gesenkt von 6,5 %) | 20.000 € |
| Bremen | 5,50 % | 01.07.2025 (erhöht von 5,0 %) | 22.000 € |
| Hamburg | 5,50 % | 01.01.2023 | 22.000 € |
| Sachsen | 5,50 % | 01.01.2023 | 22.000 € |
| Berlin | 6,00 % | 01.01.2014 | 24.000 € |
| Hessen | 6,00 % | 01.08.2014 | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,00 % | 01.07.2019 | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,50 % | 01.07.2015 | 26.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,50 % | 01.01.2015 | 26.000 € |
| Saarland | 6,50 % | 01.01.2015 | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,50 % | 01.01.2014 | 26.000 € |
Was in die Bemessungsgrundlage gehört — und was nicht
Besteuert wird der Kaufpreis des Grundstücks samt fest verbundener Bestandteile. Bewegliches Zubehör, das im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird — Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus — gehört nicht dazu. Eine mit 15.000 Euro separat ausgewiesene Küche spart in Nordrhein-Westfalen 975 Euro Grunderwerbsteuer. Finanzämter akzeptieren das, solange der Wertansatz plausibel bleibt; als Faustregel gilt ein Anteil bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises.
Notar und Grundbuch
Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz bundeseinheitlich geregelt — es gibt keinen Preiswettbewerb. Zusammen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises, aufgeteilt in rund 1,2 Prozent Notar (Beurkundung des Kaufvertrags, Grundschuldbestellung, Abwicklung) und rund 0,8 Prozent Grundbuchamt (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuldeintragung).
Maklerprovision und das Teilungsprinzip
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher das Teilungsprinzip nach §§ 656a ff. BGB: Der Käufer darf höchstens die Hälfte der Provision tragen, und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Üblich sind 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite.
Gesamtquote nach Szenario
| Szenario | Grunderwerbsteuer | Notar + Grundbuch | Makler | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Bayern, ohne Makler | 3,50 % | 2,00 % | — | 5,50 % |
| Bayern, mit Makler | 3,50 % | 2,00 % | 3,57 % | 9,07 % |
| NRW, ohne Makler | 6,50 % | 2,00 % | — | 8,50 % |
| NRW, mit Makler | 6,50 % | 2,00 % | 3,57 % | 12,07 % |
Häufige Fragen
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich ja, es heißt dann 110-Prozent-Finanzierung. Praktisch macht das nur ein kleiner Teil der Institute, und der Zinsaufschlag liegt bei rund einem Prozentpunkt. Voraussetzung ist in aller Regel ein überdurchschnittliches, sicheres Einkommen. Mehr dazu unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt schickt den Bescheid nach Eingang der Notarmitteilung, meist vier bis acht Wochen nach Beurkundung. Zahlungsfrist ist üblicherweise ein Monat. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt. Der Betrag muss also früh verfügbar sein.
Gibt es Befreiungen?
Ja, unter anderem beim Erwerb zwischen Ehegatten und in gerader Verwandtschaftslinie, also etwa vom Elternteil an das Kind. Auch Erwerbe unter 2.500 Euro sind befreit. Der Erwerb zwischen Geschwistern ist nicht befreit.