Welche Tilgung ist bei einer Baufinanzierung sinnvoll?
Bei den Zinsen des Jahres 2026 gelten 2,0 bis 3,0 % anfängliche Tilgung als solide. Faustregel: Zins plus Tilgung sollten zusammen etwa 6 % ergeben, damit das Darlehen in rund 25 bis 30 Jahren getilgt ist. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung erhöht die Rate spürbar, verkürzt die Laufzeit aber überproportional und spart fünfstellige Zinsbeträge. Was genau, rechnet der Tilgungsrechner oben — einschließlich der Wirkung jährlicher Sondertilgungen.
Der Tilgungssatz entscheidet über Jahrzehnte
Bei der Annuität bleibt die Rate konstant, die Zusammensetzung verschiebt sich. Der scheinbar kleine Unterschied zwischen einem und drei Prozent anfänglicher Tilgung entscheidet darüber, ob du mit 55 oder mit 78 schuldenfrei bist.
| Anfängliche Tilgung | Rate | Zinskosten in 10 Jahren | Restschuld nach 10 J. | Gesamtlaufzeit |
|---|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.293 € | 116.242 € | 281.042 € | 41 Jahre |
| 2,0 % | 1.560 € | 109.285 € | 242.085 € | 28 Jahre |
| 3,0 % | 1.827 € | 102.327 € | 203.127 € | 21,5 Jahre |
| 4,0 % | 2.093 € | 95.370 € | 164.170 € | 17,6 Jahre |
Sondertilgung: das unterschätzte Recht
Ein Recht auf Sondertilgung ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Es muss im Darlehensvertrag stehen. Üblich sind fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, kostenfrei. Manche Institute lassen bis zu zehn Prozent zu, gelegentlich gegen einen kleinen Zinsaufschlag.
Tilgungssatzwechsel
Ein zweites Recht, das viele nicht kennen: Manche Verträge erlauben es, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zwei- oder dreimal zu ändern. Das ist wertvoll, wenn sich die Einkommenslage ändert — Elternzeit nach unten, Gehaltssprung nach oben. Es kostet nichts und sollte bei Vertragsabschluss verhandelt werden.
§ 489 BGB: das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung darfst du ein Immobiliardarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das Recht ist zwingend und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Häufige Fragen
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Der Tilgungssatz, mit dem die Rate im ersten Jahr berechnet wird. Weil die Rate konstant bleibt und der Zinsanteil sinkt, steigt der tatsächliche Tilgungsanteil Monat für Monat. Aus zwei Prozent anfänglicher Tilgung werden nach zehn Jahren rund drei Prozent.
Lieber tilgen oder anlegen?
Eine Rechenfrage: Solange die erwartete Nachsteuerrendite einer Anlage unter dem Sollzins liegt, ist Tilgung überlegen — und zwar risikofrei. Bei einem Sollzins um vier Prozent müsste eine Anlage nach Steuern verlässlich mehr als vier Prozent bringen. Das ist eine hohe Hürde. Ausnahme: geförderte Altersvorsorge mit Zulagen oder Arbeitgeberzuschuss.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Ein Darlehen, das innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgeführt wird — es gibt keine Restschuld und keine Anschlussfinanzierung. Viele Institute geben dafür einen Zinsabschlag, weil das Prolongationsrisiko entfällt. Die Rate ist entsprechend hoch.