Wie viel Haus kann ich mir bei meinem Einkommen leisten?
Als tragbar gilt eine Rate von höchstens 35 bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommens. Bei 4.500 € netto sind das rund 1.700 € Rate, was je nach Zins und Tilgung einem Darlehen von etwa 350.000 € entspricht. Dazu kommt das Eigenkapital, und davon gehen zuerst die Kaufnebenkosten ab — 9 bis 15 % des Kaufpreises, die keine Bank mitfinanziert. Der Rechner oben geht den Weg rückwärts: von deiner echten Haushaltsrechnung zum Kaufpreis, nicht von einer Faustformel.
Lebenshaltungspauschalen nach Haushaltsgröße, Stand 2026
Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten?
Die meisten Budgetrechner arbeiten mit einer Faustformel: Jahresnettoeinkommen mal einem Faktor. Das ist bequem und führt regelmäßig zu Zahlen, die eine Bank nie finanzieren würde. Dieser Rechner geht den Weg, den auch die Kreditentscheidung geht — über die Haushaltsrechnung.
Schritt 1: Was bleibt monatlich übrig?
Banken setzen Pauschalen für die Lebenshaltung an. Üblich sind rund 800 Euro für die erste erwachsene Person, 450 bis 500 Euro für jede weitere und 300 bis 400 Euro je Kind. Davon abgezogen werden bestehende Kreditraten. Die Miete entfällt, weil sie durch die Rate ersetzt wird.
| Haushalt | Angesetzte Lebenshaltung | Bei 4.200 € netto bleibt |
|---|---|---|
| 1 Erwachsener | 800 € | 3.400 € |
| 2 Erwachsene | 1.280 € | 2.920 € |
| 2 Erwachsene, 1 Kind | 1.630 € | 2.570 € |
| 2 Erwachsene, 2 Kinder | 1.980 € | 2.220 € |
| 2 Erwachsene, 3 Kinder | 2.330 € | 1.870 € |
Schritt 2: Die Deckelung bei 40 Prozent
Zusätzlich zur Haushaltsrechnung deckeln die meisten Institute die Rate bei etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens. Es gilt der jeweils niedrigere Wert. Bei 4.200 Euro netto und zwei Kindern führt die Haushaltsrechnung zu 2.220 Euro, die Quotenregel zu 1.680 Euro — maßgeblich sind 1.680 Euro.
Schritt 3: Rückwärts zum Kaufpreis
Aus der tragbaren Rate ergibt sich die Darlehenssumme, aus Darlehenssumme plus Eigenkapital minus Nebenkosten der Kaufpreis. Der Rechner iteriert das, weil der Zinssatz vom Beleihungsauslauf abhängt und der Beleihungsauslauf wiederum vom Kaufpreis — eine einfache Division reicht dafür nicht.
Was der Rechner bewusst nicht einrechnet
- Instandhaltungsrücklage: ein bis zwei Euro je Quadratmeter und Monat. Bei einer Eigentumswohnung kommt das Hausgeld hinzu, das den nicht umlagefähigen Teil enthält.
- Höhere Nebenkosten als in der Mietwohnung: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger, Wartung.
- Umzugs- und Einrichtungskosten: realistisch fünfstellig.
- Der Notgroschen: drei bis sechs Monatsausgaben sollten liquide bleiben und gehören nicht ins Eigenkapital.
Häufige Fragen
Warum weicht das Ergebnis von anderen Budgetrechnern ab?
Weil viele Rechner mit einem festen Vielfachen des Jahreseinkommens arbeiten und die Haushaltsgröße ignorieren. Ein kinderloses Paar und eine fünfköpfige Familie mit demselben Nettoeinkommen bekommen dort dieselbe Zahl — in der Bankprüfung nicht.
Zählt Kindergeld als Einkommen?
Uneinheitlich. Manche Institute rechnen es anteilig an, andere gar nicht, weil es mit dem Ende der Kindesunterhaltspflicht wegfällt. Wir rechnen es bewusst nicht mit, damit das Ergebnis auf der sicheren Seite liegt.
Ich bin selbstständig — passt der Rechner für mich?
Die Rate stimmt, die Einkommensbasis nicht ohne Weiteres. Banken setzen bei Selbstständigen den durchschnittlichen steuerlichen Gewinn der letzten zwei bis drei Jahre an, nicht die Privatentnahmen. Wie sich das auswirkt, steht unter Baufinanzierung für Selbstständige.