Bekomme ich eine Baufinanzierung, wenn noch ein Kredit läuft?
Ja, aber die laufende Rate senkt den Darlehensspielraum eins zu eins. Sie wird in der Haushaltsrechnung voll abgezogen. Bei den Konditionen vom 18. September 2026 kosten 100 € Monatsrate rund 20.000 € Darlehen — ein Autokredit über 300 € im Monat also etwa 60.000 € Kaufkraft. Angerechnet werden auch Leasingraten, der eingeräumte Dispo-Rahmen und Betriebskredite von Selbstständigen. Eine vorzeitige Ablösung ist bei Verbraucherkrediten nach § 502 BGB auf 1 Prozent des Restbetrags gedeckelt, bei kurzer Restlaufzeit auf 0,5 Prozent.
Geprüft am 7. September 2026
Was ein laufender Kredit wirklich kostet
Die Bank prüft mit der Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Lebenshaltungspauschalen, minus bestehende Raten, minus Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Was übrig bleibt, muss die neue Rate tragen. Eine laufende Rate wird dabei voll abgezogen — sie steht der Finanzierung eins zu eins im Weg.
Dazu kommt der zweite Deckel: Die meisten Institute begrenzen die Rate zusätzlich auf etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens. Es gilt der jeweils niedrigere Wert. Wie sich das bei deinen Zahlen auswirkt, rechnet der Budgetrechner aus.
Welche Verpflichtung wie zählt
| Verpflichtung | Wie sie angesetzt wird |
|---|---|
| Ratenkredit, Autokredit | Monatsrate voll abgezogen, bis der Kredit getilgt ist |
| Leasing | Wie eine Kreditrate — aber in der Regel nicht vorzeitig ablösbar |
| Dispositionskredit | Schon der eingeräumte Rahmen taucht auf und wird berücksichtigt; ein dauerhaft ausgeschöpfter Dispo wirkt zusätzlich ungünstig |
| Betriebskredit von Selbstständigen | Als Verbindlichkeit angerechnet, auch wenn er rein betrieblich ist |
| Bestehende Immobilienfinanzierung | Rate wird angerechnet; bei vermieteten Objekten rechnen viele Institute die Mieteinnahme mit einem Abschlag gegen |
| Unterhaltsverpflichtungen | Wie eine feste Rate behandelt |
Verschweigen ist keine Option: Kredite stehen in der SCHUFA, und die Bank sieht sie ohnehin. Was sie nicht sieht, sind Verpflichtungen ohne SCHUFA-Eintrag — die gehören trotzdem in den Antrag. Mehr dazu unter Baufinanzierung trotz SCHUFA-Eintrag.
Vorher ablösen — und was das kosten darf
Wer einen laufenden Kredit vor dem Immobilienkauf ablöst, hebt die tragbare Rate sofort. Der Gesetzgeber hat die Kosten dafür bei Verbraucherkrediten gedeckelt.
| Fall | Höchstens |
|---|---|
| Restlaufzeit über ein Jahr | 1 % des zurückgezahlten Betrags |
| Restlaufzeit bis zu einem Jahr | 0,5 % des zurückgezahlten Betrags |
| Zusätzliche Obergrenze in beiden Fällen | nie mehr als die Zinsen, die bis zum vereinbarten Ende noch angefallen wären |
Ganz entfällt die Entschädigung, wenn die Rückzahlung aus einer im Darlehensvertrag vorgesehenen Versicherung erfolgt — oder wenn im Vertrag Pflichtangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsmethode fehlen. Ein Blick in den alten Vertrag lohnt sich also.
Die sinnvolle Reihenfolge
- Bestandsaufnahme: Alle laufenden Raten zusammenschreiben, inklusive Leasing, Dispo-Rahmen und Unterhalt.
- Durchrechnen: Wie viel Darlehen ist mit den Raten möglich, wie viel ohne? Der Budgetrechner zeigt beide Zahlen.
- Kleine Kredite ablösen, wenn dafür Geld außerhalb des Kauf-Eigenkapitals da ist. Dispo ausgleichen und den Rahmen reduzieren lassen.
- Drei Monate warten, bevor der Finanzierungsantrag läuft — abgelöste Kredite brauchen etwas Zeit, bis die Erledigung in der SCHUFA sauber steht.
- Dann anfragen, und zwar gezielt statt breit.
Häufige Fragen
Soll ich meinen Ratenkredit vor der Finanzierung ablösen?
Meistens ja, wenn das Geld dafür nicht aus dem Eigenkapital für den Kauf stammt. Die Ablösung hebt die tragbare Rate und räumt die SCHUFA auf. Nimmt man das Geld dagegen aus dem Eigenkapital, steigt der Beleihungsauslauf — und der wirkt auf die gesamte Darlehenssumme. Dann ist es oft die schlechtere Rechnung.
Was darf die Bank für die vorzeitige Ablösung verlangen?
Bei Verbraucherkrediten deckelt § 502 BGB die Vorfälligkeitsentschädigung auf 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags, bei einer Restlaufzeit von höchstens einem Jahr auf 0,5 Prozent. Mehr als die Zinsen, die bis zum vereinbarten Ende noch angefallen wären, darf es nie sein. Es gilt immer die niedrigere Grenze.
Zählt ein Leasingvertrag wie ein Kredit?
In der Haushaltsrechnung wirkt die Leasingrate wie eine Kreditrate — sie ist eine feste monatliche Verpflichtung und mindert die tragbare Rate genauso. Anders als beim Kredit lässt sie sich aber meist nicht vorzeitig ablösen, sondern läuft bis zum Vertragsende.