Kurz, präzise und ohne Bankdeutsch-Nebel: die Begriffe, die dir auf dem Weg in die eigenen vier Wände begegnen — jeweils mit dem Hinweis, wo du auf dieser Website weiterrechnen kannst.
A
Annuitätendarlehen
Die Standardform der Baufinanzierung: Du zahlst jeden Monat dieselbe Rate (Annuität). Sie besteht aus Zins und Tilgung — anfangs überwiegt der Zins, mit jeder Zahlung wächst der Tilgungsanteil, weil die Restschuld sinkt. Wie sich das über die Jahre entwickelt, zeigt der Baufinanzierungsrechner mit vollständigem Tilgungsplan.
Anschlussfinanzierung
Die Finanzierung der Restschuld, wenn die Zinsbindung endet. Drei Wege: Prolongation (bei der alten Bank bleiben), Umschuldung (wechseln) oder Forward-Darlehen (Zins im Voraus sichern). Der Wechsel zum Ablauf der Bindung kostet keine Vorfälligkeitsentschädigung — was er bringt, rechnet der Anschlussrechner aus.
Auflassungsvormerkung
Dein Reservierungsschild im Grundbuch: Nach dem Notartermin eingetragen, sichert sie dir das Eigentum, bevor du offiziell Eigentümer wirst. Der Verkäufer kann das Objekt dann nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten. Die Bank zahlt das Darlehen in der Regel erst aus, wenn die Vormerkung eingetragen ist.
B
Bausparvertrag
Kombination aus Sparplan und späterem zinsgünstigem Darlehen. Als alleinige Baufinanzierung heute selten sinnvoll, als Baustein für die Zinssicherung der Anschlussfinanzierung oder für staatliche Prämien je nach Fall brauchbar. Vergleiche immer den Effektivzins über die Gesamtlaufzeit, nicht nur den Darlehenszins.
Beleihungsauslauf
Die wichtigste Kennzahl deiner Finanzierung: das Verhältnis von Darlehen zum Immobilienwert, in Prozent. Je höher der Auslauf, desto höher der Zins — und ab bestimmten Stufen (60, 80, 90, 100 Prozent) steigen die Aufschläge sprunghaft. Manchmal senken schon 10.000 € mehr Eigenkapital den Zins aufs gesamte Darlehen. Der Lotse rechnet dir das live vor.
Beleihungswert
Der Wert, den die Bank deiner Immobilie dauerhaft zutraut — meist 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis, weil Sicherheitsabschläge eingerechnet werden. Auf diesen Wert bezieht die Bank intern ihre Beleihungsgrenzen. Für dich heißt das: Die 60-Prozent-Topkondition ist schwerer zu erreichen, als der Kaufpreis vermuten lässt.
Bereitstellungszinsen
Zinsen dafür, dass die Bank dein Darlehen bereithält, du es aber noch nicht abrufst — typisch beim Neubau, wo das Geld in Raten fließt. Üblich sind rund 0,15 bis 0,25 Prozent pro Monat nach einer bereitstellungsfreien Zeit von 3 bis 12 Monaten. Beim Bauvorhaben unbedingt eine lange freie Zeit verhandeln — das ist bares Geld.
Bodenrichtwert
Der durchschnittliche Grundstückswert einer Lage, ermittelt von den Gutachterausschüssen der Kommunen und kostenlos in den BORIS-Portalen der Länder abrufbar. Banken nutzen ihn für die Objektbewertung; du kannst damit prüfen, ob ein Grundstückspreis marktüblich ist.
Bonität
Deine Kreditwürdigkeit aus Sicht der Bank: Einkommen, Beschäftigung, bestehende Verpflichtungen, SCHUFA-Daten und Eigenkapital. Wichtig zu wissen: Jede Bank gewichtet anders — dieselbe Bonität kann bei Institut A eine Absage und bei Institut B eine Topkondition bedeuten. Genau diese Unterschiede sind der Grund, warum es den Hypolotsen gibt.
C
Courtage
Die Vergütung, die eine Bank an den Vermittler zahlt, wenn eine Finanzierung zustande kommt — üblich sind 0,6 bis 1,3 Prozent der Darlehenssumme. Sie ist in die Kondition eingepreist; du zahlst sie nicht extra. Wie Hypolotse daran verdient, steht offen unter Wie wir arbeiten.
D
Disagio
Ein Abschlag bei der Auszahlung: Du bekommst z. B. nur 97 Prozent der Darlehenssumme, dafür sinkt der Sollzins. Früher ein Steuertrick für Vermieter, heute für Selbstnutzer fast immer unattraktiv. Vergleichbar macht solche Konstruktionen nur der effektive Jahreszins.
E
Effektiver Jahreszins
Der Zins, der die tatsächlichen Kosten pro Jahr abbildet — inklusive monatlicher Verrechnung und eingerechneter Kosten. Nach § 17 PAngV muss er in jeder Werbung mindestens so deutlich stehen wie der Sollzins. Angebote vergleichst du ausschließlich über den Effektivzins — bei gleicher Zinsbindung und gleichem Beleihungsauslauf, sonst vergleichst du Äpfel mit Birnen.
Eigenkapital
Alles, was du selbst in die Finanzierung einbringst: Erspartes, Bausparguthaben, Wertpapiere, Schenkungen — und im weiteren Sinn auch Eigenleistung. Faustregel: Die Kaufnebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche öffnen die meisten Türen. Behalte immer einen Notgroschen von mindestens drei Monatsgehältern zurück.
Eigenleistung
Die „Muskelhypothek“: Arbeiten, die du selbst am Objekt erbringst und die manche Banken mit bis zu 10 bis 15 Prozent der Bausumme als Eigenkapitalersatz anerkennen. Realistisch bleiben — die Bank rechnet nur an, was ein Laie neben dem Beruf schaffen kann, und verlangt teils Nachweise über handwerkliche Qualifikation.
Energieausweis
Pflichtdokument beim Verkauf: zeigt die Energieklasse A+ bis H. Für die Finanzierung inzwischen richtig wichtig — die Klassen F, G und H öffnen das Förderprogramm KfW 308 „Jung kauft Alt“ (bis 180.000 € ab 0,01 % Sollzins, mit Sanierungspflicht), und einzelne Banken bepreisen effiziente Objekte besser.
Erbbaurecht
Du kaufst das Haus, aber nicht das Grundstück — dafür zahlst du einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer (oft Kirche oder Kommune). Der Kaufpreis ist niedriger, aber: weniger Banken finanzieren Erbbaurechte, die Restlaufzeit des Vertrags muss deutlich über der Darlehenslaufzeit liegen, und der Wiederverkauf ist zäher.
F
Forward-Darlehen
Ein Anschlussdarlehen, dessen Zins du bis zu 60 Monate im Voraus festschreibst — gegen einen Aufschlag von rund 0,02 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Eine Versicherung gegen steigende Zinsen: Fallen sie stattdessen, musst du trotzdem abnehmen. Ob es sich rechnet, zeigt der Forward-Rechner.
G
Grundbuch
Das amtliche Register über Eigentum und Belastungen jedes Grundstücks, geführt beim Amtsgericht. Abteilung I: Eigentümer. Abteilung II: Rechte Dritter (Wegerechte, Wohnrechte, Erbbau). Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken. Vor dem Kauf immer einen aktuellen Auszug lesen — Abteilung II enthält gelegentlich unangenehme Überraschungen.
Grunderwerbsteuer
Die Steuer auf den Immobilienkauf: je nach Bundesland 3,5 Prozent (Bayern) bis 6,5 Prozent — bei 400.000 € Kaufpreis ein Unterschied von 12.000 €. Sie zählt zu den Nebenkosten, die du aus Eigenkapital zahlst. Alle Sätze mit Spartipps: Grunderwerbsteuer nach Bundesland; auf bewegliches Zubehör wie die Einbauküche fällt sie nicht an.
Grundschuld
Die Sicherheit der Bank: ein Pfandrecht am Grundstück, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs. Anders als die Hypothek ist sie nicht an eine konkrete Forderung gebunden — deshalb ist sie heute der Standard und kann für die Anschlussfinanzierung wiederverwendet werden. Die Eintragung kostet rund 0,5 Prozent der Darlehenssumme (Notar + Grundbuchamt).
H
Haushaltsrechnung
Die Rechnung, mit der die Bank prüft, ob du die Rate dauerhaft tragen kannst: Einkommen minus Lebenshaltungspauschalen (je nach Haushaltsgröße), minus bestehende Raten, minus Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Was übrig bleibt, muss die Rate decken — mit Puffer. Der Budgetrechner rechnet genau so, nicht mit Faustformeln.
Hypothek
Das klassische Grundpfandrecht: streng an die konkrete Darlehensforderung gebunden und mit ihr sinkend. Umgangssprachlich sagt man noch „Hypothek aufnehmen“, praktisch nutzen Banken heute fast ausschließlich die flexiblere Grundschuld.
K
Kapitaldienstfähigkeit
Bankdeutsch für: Kannst du Zins und Tilgung dauerhaft zahlen? Geprüft wird nicht nur die heutige Rate, sondern auch ein Stresszins für die Zeit nach der Zinsbindung. Wer knapp kalkuliert, scheitert oft nicht am heutigen Zins, sondern an dieser Stressrechnung.
Kaufnebenkosten
Alles, was zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (zusammen rund 2,0 %), gegebenenfalls Maklerprovision (üblich 3,57 % je Seite). Macht schnell 9 bis 12 Prozent — Geld, das Banken ungern mitfinanzieren. Exakt für dein Bundesland: Kaufnebenkosten-Rechner.
KfW
Die staatliche Förderbank. Für Käufer und Bauherren zählen vor allem: KfW 300 (Familien, Neubau), KfW 308 (Familien, Bestandskauf), KfW 297/298 (klimafreundlicher Neubau) und KfW 458 (Heizungstausch). Goldene Regel: Antrag immer vor Vorhabensbeginn — wer erst unterschreibt, ist raus.
M
Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf an Verbraucher: Wer den Makler bestellt, zahlt mindestens die Hälfte — üblich ist die Teilung, je 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Die Käuferhälfte gehört zu den Nebenkosten und will aus Eigenkapital bezahlt werden.
N
Nachrangdarlehen
Ein Darlehen, das im Grundbuch hinter dem Hauptdarlehen steht — typisch für Förderdarlehen von KfW und Landesbanken. Klingt technisch, hat aber einen schönen Nebeneffekt: Es senkt den erstrangigen Beleihungsauslauf des Bankdarlehens, was dort den Zins drücken kann. Der Lotse rechnet diesen Effekt mit.
Nichtabnahmeentschädigung
Fällig, wenn du ein zugesagtes Darlehen doch nicht abrufst — etwa weil der Kauf platzt oder du beim Forward-Darlehen doch nicht wechselst. Kann fünfstellig werden. Deshalb: Darlehensvertrag erst unterschreiben, wenn der Kauf wirklich steht.
Notaranderkonto
Ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis in besonderen Fällen abgewickelt wird. Der Normalfall ist heute die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung — das Anderkonto kostet extra und braucht einen sachlichen Grund.
P
Prolongation
Das Verlängerungsangebot deiner bisherigen Bank zur Anschlussfinanzierung. Bequem — kein neuer Objektnachweis, keine Grundschuldabtretung — aber selten die beste Kondition, weil die Bank auf deine Trägheit setzt. Immer gegen den Markt prüfen: Angebots-Check.
R
Restschuld
Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist — und die wichtigste Zahl für dein Anschlussrisiko: Auf die Restschuld triffst du den dann gültigen Marktzins. Mehr anfängliche Tilgung und Sondertilgungen drücken sie am wirksamsten. Sichtbar im Tilgungsplan des Baufinanzierungsrechners.
S
SCHUFA
Die größte deutsche Auskunftei. Banken fragen vor jeder Finanzierung ab; harte Negativmerkmale führen bei den meisten Instituten zur Absage — es gibt aber spezialisierte Anbieter, die erledigte Einträge differenziert bewerten. Tipp: Einmal jährlich die kostenlose Selbstauskunft (Art. 15 DSGVO) ziehen und veraltete Einträge löschen lassen, bevor du finanzierst.
Sollzins
Der reine Zins auf die Darlehenssumme, ohne Nebenkosten der Kreditvergabe. Werbung zeigt gern den Sollzins, vergleichen kannst du nur mit dem effektiven Jahreszins. Aktuelle Marktkonditionen nach Zinsbindung: Bauzinsen aktuell — täglich nachgeführt.
Sollzinsbindung
Der Zeitraum, für den dein Zins festgeschrieben ist — üblich sind 10 oder 15 Jahre. Kürzere Bindung = niedrigerer Zins, aber früheres Anschlussrisiko. Wichtig: Nach § 489 BGB kannst du jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen — eine lange Bindung ist also einseitig zu deinen Gunsten flexibel.
Sondertilgung
Außerplanmäßige Rückzahlung neben der Rate. Üblich sind 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei — mehr ist verhandelbar. Wirkt doppelt: weniger Zinsen und kleinere Restschuld. Selbst kleine, regelmäßige Sondertilgungen sparen über die Laufzeit fünfstellig; durchrechnen im Tilgungsrechner.
T
Tilgung
Der Teil deiner Rate, der die Schuld wirklich abbaut. Die anfängliche Tilgung wählst du selbst — unter 2 Prozent solltest du bei heutigen Zinsen nicht gehen, sonst dauert die Rückzahlung Jahrzehnte. Halbe Prozentpunkte machen erstaunlich viel aus: siehe Tilgungsrechner.
Tilgungssatzwechsel
Vertraglich vereinbarte Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern — meist zwei- bis dreimal kostenfrei. Wertvoll, wenn sich dein Einkommen ändert (Elternzeit, Gehaltssprung, Selbstständigkeit). Beim Vergleich zweier Angebote auf diese Flexibilität achten, nicht nur auf den Zins.
U
Umschuldung
Der Wechsel zu einer anderen Bank bei der Anschlussfinanzierung. Kostet nur die Abtretung der Grundschuld (wenige hundert Euro) — kein neuer Notartermin nötig. Schon 0,2 Prozentpunkte Zinsunterschied holen das um ein Vielfaches wieder rein. Vergleich: Anschlussrechner.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Ohne sie trägt dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer ein — einer der Gründe, warum zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung Wochen bis Monate liegen.
V
Vollfinanzierung
Finanzierung ohne oder fast ohne Eigenkapital: 100 Prozent (Kaufpreis) oder 110 Prozent (plus Nebenkosten). Möglich, aber deutlich teurer — der Zinsaufschlag trifft die gesamte Summe, und der Anbieterkreis halbiert sich. Was sie kostet und welche Alternativen rechnen: Finanzierung ohne Eigenkapital.
Volltilgerdarlehen
Ein Darlehen, das innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird — Restschuld null, kein Anschlussrisiko, dafür eine hohe Rate. Banken honorieren die Planbarkeit oft mit einem Zinsabschlag. Passt zu hohem, sicherem Einkommen und kurzer Restzeit bis zur Rente.
Vorfälligkeitsentschädigung
Der Schadenersatz an die Bank, wenn du ein Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig ablöst — etwa beim Hausverkauf. Kann viele tausend Euro betragen. Ausnahmen: berechtigtes Interesse wie Verkauf (dann geschuldet, aber möglich), die Kündigung nach § 489 BGB nach zehn Jahren — und fehlerhafte Widerrufsbelehrungen, die ein Anwalt prüfen kann.
W
Wohnfläche
Klingt banal, ist aber häufige Streitquelle: Berechnet nach Wohnflächenverordnung zählen Balkone meist nur zu einem Viertel, Dachschrägen anteilig. Weicht die echte Fläche mehr als 10 Prozent von der vereinbarten ab, kann das Kaufpreis- und Kreditentscheidung kippen. Bei Zweifeln nachmessen (lassen).
Z
Zinsbindung
Siehe Sollzinsbindung — der Zeitraum mit garantiertem Zins. Die aktuelle Besonderheit: Die 5-Jahres-Kondition liegt über der 10-jährigen, kurze Bindungen sind derzeit kein Sparmodell. Einordnung: Bauzinsen aktuell.
Zwischenfinanzierung
Ein kurzfristiger Kredit, der die Lücke überbrückt, bis gebundenes Geld frei wird — klassisch: Das neue Haus ist gekauft, das alte noch nicht verkauft. Teurer als eine Baufinanzierung und meist mit variablem Zins; so kurz wie möglich halten und den Verkaufserlös realistisch ansetzen.