Geht eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Ja, in zwei Varianten. Die 100-Prozent-Finanzierung deckt den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten von 5,5 bis 12 Prozent je Bundesland zahlst du selbst. Die 110-Prozent-Finanzierung deckt auch die Nebenkosten, dafür schrumpft der Anbieterkreis auf eine Handvoll Institute. Bezahlt wird das über den Zins: gegenüber einer 60-Prozent-Beleihung liegt der Aufschlag bei 0,58 Prozentpunkten für 100 Prozent und 0,98 für 110 Prozent. Gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung sind das bei 400.000 € Kaufpreis über zehn Jahre rund 17.000 beziehungsweise 37.000 € Mehrkosten, weil der Aufschlag auf die gesamte Darlehenssumme wirkt und nicht nur auf den Betrag oberhalb der Stufe.
Geprüft am 9. August 2026
Zwei Begriffe, die oft verwechselt werden
| Modell | Was finanziert wird | Was du selbst zahlst |
|---|---|---|
| 100-Prozent-Finanzierung | Der volle Kaufpreis | Die Kaufnebenkosten — je nach Bundesland 5,5 bis 12 Prozent |
| 110-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung) | Kaufpreis und Nebenkosten | Nichts — außer Umzug und Einrichtung |
Der Unterschied ist erheblich. Für die 100-Prozent-Variante brauchst du bei 400.000 Euro Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen immer noch 34.000 Euro. Für die 110-Prozent-Variante nichts — aber der Anbieterkreis schrumpft dann auf eine Handvoll Institute.
Was es kostet
| Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag | Rate bei 400.000 € und 2 % Tilgung | Mehrkosten über 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| 80 % (320.000 €) | + 0,17 % | 1.552 € | Referenz |
| 90 % (360.000 €) | + 0,30 % | 1.785 € | rund 4.700 € |
| 100 % (400.000 €) | + 0,58 % | 2.043 € | rund 17.000 € |
| 110 % (440.000 €) | + 0,98 % | 2.361 € | rund 37.000 € |
Wer eine Vollfinanzierung bekommt
Die Institute, die 110 Prozent machen, kompensieren das fehlende Eigenkapital durch schärfere Anforderungen an alles andere:
- Unbefristetes Arbeitsverhältnis, Probezeit beendet, idealerweise mehrere Jahre beim selben Arbeitgeber. Selbstständige bekommen 110 Prozent praktisch nie.
- Überdurchschnittliches, sicheres Haushaltseinkommen — die Rate muss deutlich unter der 40-Prozent-Grenze bleiben, meist unter 35 Prozent.
- Einwandfreie SCHUFA ohne Negativmerkmale, guter Score.
- Marktgängiges Objekt in guter Lage — Standardhaus oder Eigentumswohnung, kein Sonderobjekt, kein Erbbaurecht, kein Denkmal, keine strukturschwache Region.
- Hohe Tilgung, meist mindestens drei Prozent, damit der Auslauf schnell sinkt.
Vier Wege, die meist besser sind
- Familiendarlehen oder Schenkung. Banken erkennen sie als Eigenkapital an, wenn sie nachrangig oder tilgungsfrei gestellt sind. Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro je Elternteil und Kind innerhalb von zehn Jahren — es geht also meist ohne Schenkungsteuer.
- Nachrangdarlehen aus KfW-Mitteln. KfW 300 und 308 laufen im zweiten Rang und reduzieren das erstrangige Bankdarlehen. Das senkt den erstrangigen Beleihungsauslauf und damit den Zinsaufschlag — ein oft übersehener Nebeneffekt der Förderung.
- Eigenleistung beim Bau. Die sogenannte Muskelhypothek wird von vielen Instituten mit bis zu 15 Prozent der Bausumme als Eigenkapital anerkannt, wenn sie realistisch und belegt ist.
- Sechs bis zwölf Monate warten und sparen. Unspektakulär, aber wirksam: Wer die 90-Prozent-Grenze unterschreitet, spart über zehn Jahre häufig mehr als er in dieser Zeit an Miete zahlt.
Häufige Fragen
Ist eine Vollfinanzierung immer eine schlechte Idee?
Nein. Bei sicherem, hohem Einkommen und einem Objekt in guter Lage kann sie sinnvoll sein — vor allem, wenn die Alternative bedeutet, weitere Jahre Miete zu zahlen, während die Immobilienpreise am Standort steigen. Die Rechnung muss aber die höhere Rate und das Risiko einer hohen Restschuld zum Ende der Zinsbindung tragen.
Was ist mit dem Notgroschen?
Drei bis sechs Monatsausgaben sollten liquide bleiben — auch und gerade bei einer Vollfinanzierung. Wer alles einsetzt und dann die Heizung ersetzen muss, finanziert das zu Ratenkreditkonditionen von acht Prozent und mehr.
Erkennt die Bank ein Darlehen meiner Eltern als Eigenkapital an?
In der Regel ja, wenn es nachrangig oder tilgungsfrei gestellt ist und schriftlich fixiert wurde. Ein Darlehen mit laufender Rückzahlung wird dagegen als Verbindlichkeit in der Haushaltsrechnung angesetzt und mindert die tragbare Rate.
Wie hoch ist die Restschuld nach zehn Jahren bei einer Vollfinanzierung?
Bei 440.000 Euro Darlehen, 4,63 Prozent Sollzins und zwei Prozent Tilgung bleiben nach zehn Jahren rund 336.000 Euro offen. Bei einem Anschlusszins von sechs Prozent stiege die Rate auf über 2.200 Euro. Genau dieses Szenario sollte man vorher durchrechnen — im Baufinanzierungsrechner geht das in zwei Minuten.