Aktuelle Konditionen nach Zinsbindung
Was den Zins gerade bewegt
Bauzinsen folgen nicht dem EZB-Leitzins, sondern der Rendite langlaufender Bundesanleihen und der Pfandbriefkurve. Die Notenbankpolitik wirkt indirekt, über Inflationserwartungen.
- EZB: Am 11. Juni 2026 hat die EZB erstmals seit rund drei Jahren wieder erhöht (+0,25 Prozentpunkte); am 23. Juli 2026 wurde der Satz bestätigt. Einlagenfazilität 2,25 Prozent, Hauptrefinanzierungssatz 2,40 Prozent. Die nächste Entscheidung fällt am 10. September 2026.
- Inflation: 2,9 Prozent im Euroraum im Juli 2026, getrieben von Energiepreisen. Solange die Rate über dem Zielwert liegt, fehlt der Spielraum für sinkende Zinsen.
- Bundesanleihen: Die zehnjährige Rendite ist im März 2026 über drei Prozent gestiegen und bleibt der eigentliche Taktgeber für die Baugeldkonditionen.
- Geopolitik: Der seit Februar 2026 andauernde Iran-Konflikt hält Ölpreis und Inflationserwartungen volatil — die Hauptquelle kurzfristiger Zinsausschläge.
Warum dein Zins vom Marktzins abweicht
Der beworbene Topzins gilt für eine Konstellation, die weniger als ein Fünftel aller Antragsteller erfüllt: höchstens 60 Prozent Beleihungsauslauf, unbefristetes Arbeitsverhältnis, einwandfreie Bonität, marktgängiges Objekt. Der Beleihungsauslauf ist dabei die mit Abstand wichtigste Stellschraube.
Welche Zinsbindung sinnvoll ist
Die Zinsbindung ist eine Versicherungsentscheidung, keine Zinswette. Die Frage lautet nicht „Wo stehen die Zinsen in zehn Jahren?“, sondern „Welche Anschlussrate könnte ich verkraften?“.
- 10 Jahre ist der Standard — auch deshalb, weil § 489 BGB dir nach zehn Jahren ab Vollauszahlung ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist gibt, unabhängig von der vereinbarten Bindung. Eine 15- oder 20-jährige Bindung ist damit einseitig zu deinen Gunsten kündbar.
- 15 bis 20 Jahre kosten heute 0,22 bis 0,34 Prozentpunkte mehr — der Preis für die Gewissheit, in einem möglichen Hochzinsumfeld nicht anschlussfinanzieren zu müssen.
- Volltilger lohnt bei hoher Tilgungsfähigkeit: Wer das Darlehen innerhalb der Bindung vollständig zurückführt, hat kein Anschlussrisiko und bekommt meist einen Abschlag.
- 5 Jahre ergibt aktuell wenig Sinn, weil die Kondition über der 10-Jahres-Kondition liegt.
Häufige Fragen
Sinken die Bauzinsen 2026 noch?
Nach der EZB-Zinserhöhung vom 11. Juni 2026 und einer Inflationsrate von 2,9 Prozent im Juli ist kurzfristig eher mit Seitwärtsbewegung als mit sinkenden Zinsen zu rechnen. Wer bereits ein Objekt hat, sollte den heutigen Zins durchrechnen statt auf einen besseren zu warten.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zins auf die Darlehenssumme. Der effektive Jahreszins bezieht die monatliche Verrechnung, das Auszahlungsdisagio und institutseigene Kosten ein und ist deshalb immer höher. Nach § 17 PAngV muss er mindestens genauso deutlich angegeben werden wie jeder andere Zinssatz — vergleichbar sind Angebote nur über den Effektivzins.
Kann ich mir den heutigen Zins für später sichern?
Ja, über ein Forward-Darlehen. Bis zu 60 Monate im Voraus lässt sich die Kondition sichern; der Aufschlag beträgt rund 0,02 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit. Ab etwa 24 Monaten Vorlauf wird es teuer — dann ist die Frage, wie sicher man sich beim Zinsanstieg ist. Im Rechner durchspielen.