Was passiert mit der Baufinanzierung bei einer Scheidung?
Der Darlehensvertrag bleibt von der Scheidung völlig unberührt. Wer mitunterschrieben hat, haftet weiter für die volle Summe — als Gesamtschuldner nach § 421 BGB, auch wenn er längst ausgezogen ist und im Grundbuch nichts mehr stehen sollte. Aus der Haftung kommt man nur durch eine Schuldhaftentlassung, und die muss die Bank bewilligen. Sie tut das nur, wenn der verbleibende Partner das Darlehen allein tragen kann.
Geprüft am 13. August 2026
Die Haftung endet nicht mit der Ehe
Das ist der teuerste Irrtum in dieser Lage. Scheidungsurteil, Trennungsvereinbarung und Auszug ändern am Darlehensvertrag nichts. Selbst eine notarielle Vereinbarung, in der einer die Zahlung übernimmt, wirkt nur zwischen den Partnern — die Bank kann weiterhin von beiden die volle Rate verlangen.
Vier Wege aus der gemeinsamen Immobilie
| Weg | Wie es läuft | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Verkauf | Immobilie verkaufen, Darlehen ablösen, Erlös teilen | Bei Ablösung innerhalb der Zinsbindung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an — sie kann fünfstellig werden und gehört vor die Entscheidung, nicht danach |
| Übernahme durch einen | Einer bleibt, zahlt den anderen aus, übernimmt das Darlehen allein | Braucht die Schuldhaftentlassung der Bank — der eigentliche Engpass |
| Gemeinsam behalten und vermieten | Beide bleiben im Grundbuch, die Mieteinnahmen bedienen das Darlehen | Bindet beide auf Jahre aneinander; die Haftung bleibt für beide bestehen |
| Teilungsversteigerung | Gerichtliche Versteigerung, wenn keine Einigung gelingt | Regelmäßig deutlich unter Marktwert. Der schlechteste Weg für beide — als Drohkulisse gedacht, nicht als Plan |
Wenn einer übernimmt: die Rechnung der Bank
Die Bank prüft den verbleibenden Partner wie einen Neukunden. Drei Größen entscheiden:
- Tragfähigkeit allein — ein Einkommen muss die bisherige Rate stemmen, die für zwei gerechnet war
- Beleihungsauslauf nach der Auszahlung — wer den anderen auszahlt, nimmt dafür meist zusätzliche Mittel auf, und der Auslauf steigt
- Unterhaltsverpflichtungen — Kindes- und Trennungsunterhalt mindern das anrechenbare Einkommen unmittelbar
Der Baufinanzierungsrechner zeigt, welche Rate ein Einkommen allein trägt; der Budgetrechner rechnet Unterhalt und geänderte Haushaltsgröße gleich mit ein.
Der Steuervorteil, den viele verschenken
Wichtig: Die Befreiung gilt für die Vermögensauseinandersetzung anlässlich der Scheidung. Ein Verkauf an den Ex-Partner Jahre später ohne diesen Zusammenhang ist steuerpflichtig — und für unverheiratete Paare gilt die Befreiung von vornherein nicht.
Häufige Fragen
Komme ich aus dem Darlehen raus, wenn ich aus dem Grundbuch gehe?
Nein. Grundbuch und Darlehensvertrag sind zwei getrennte Dinge. Wer im Grundbuch gelöscht wird, aber im Darlehensvertrag steht, haftet unverändert in voller Höhe — und hat dann nicht einmal mehr das Eigentum als Gegenwert. Diese Reihenfolge ist einer der schlimmsten Fehler überhaupt: Erst die Schuldhaftentlassung, dann die Grundbuchänderung.
Die Bank lehnt die Schuldhaftentlassung ab. Was jetzt?
Dann trägt das Einkommen des Verbleibenden die Rate nicht. Realistische Ansätze: Tilgung senken, um die Rate zu drücken; einen weiteren Kreditnehmer aufnehmen, etwa ein Elternteil; zusätzliche Sicherheiten stellen; oder das Darlehen zu einem anderen Institut umschulden, das den Fall anders bewertet. Institute unterscheiden sich hier stark.
Was kostet die Vorfälligkeitsentschädigung?
Sie ersetzt der Bank den entgangenen Zins und hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau ab — von wenigen hundert bis zu mehreren zehntausend Euro. Zwei Punkte lohnen die Prüfung: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung besteht ein Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist — dann fällt keine Entschädigung an. Und viele Berechnungen sind fehlerhaft; eine Prüfung durch eine Verbraucherzentrale kostet wenig.
Muss ich weiter zahlen, wenn ich ausgezogen bin?
Gegenüber der Bank ja, solange du im Vertrag stehst. Ob dir der Ex-Partner davon etwas erstatten muss, ist eine getrennte Frage des Innenverhältnisses — dort kann eine Nutzungsentschädigung für das alleinige Bewohnen eine Rolle spielen. Das gehört in die Trennungsvereinbarung und ist ein Fall für eine Anwältin, nicht für einen Rechner.
Sollten wir die Immobilie besser sofort verkaufen?
Nicht automatisch. Wer 2020 oder 2021 zu 1,2 % finanziert hat, gibt mit dem Verkauf eine Kondition auf, die es nicht wieder gibt — die Übernahme durch einen Partner kann dann trotz Auszahlung die wirtschaftlich weit bessere Lösung sein. Rechne beide Wege durch, bevor emotional entschieden wird.