Worauf müssen unverheiratete Paare beim gemeinsamen Immobilienkauf achten?
Auf drei Dinge, die bei Eheleuten das Gesetz regelt und bei Unverheirateten niemand: Die Grundbuchanteile sollten den tatsächlichen Beiträgen entsprechen, denn wer mehr einzahlt und trotzdem nur die Hälfte eingetragen bekommt, hat später keinen Anspruch. Es gibt kein gesetzliches Erbrecht — ohne Testament erbt die Familie des Partners, nicht der Partner. Und die Erbschaftsteuer kennt nur einen Freibetrag von 20.000 € bei Sätzen von 30 bis 50 %. Die Finanzierung selbst ist dagegen völlig unproblematisch.
Geprüft am 13. August 2026
Für die Bank ist es kein Sonderfall
Banken behandeln unverheiratete Paare wie verheiratete: Beide werden Kreditnehmer, beide haften gesamtschuldnerisch nach § 421 BGB, beide Einkommen zählen. Es gibt keinen Zinsaufschlag und keine besondere Hürde. Wer online liest, unverheiratete Paare bekämen schwerer eine Finanzierung, liest Unsinn.
Grundbuch: Anteile nach Beiträgen, nicht nach Gefühl
Der Standardfall ist die Eintragung je zur Hälfte. Das ist richtig, wenn beide gleich viel beitragen — und teuer, wenn nicht.
| Ausgangslage | Was passiert bei 50/50 | Besser |
|---|---|---|
| Beide zahlen gleich viel Eigenkapital | alles korrekt | 50/50 eintragen |
| Einer bringt 80.000 €, der andere 20.000 € | der Mehrzahler verschenkt wirtschaftlich 30.000 € — und es kann zusätzlich eine Schenkung mit nur 20.000 € Freibetrag sein | Anteile nach Kapitaleinsatz eintragen oder den Ausgleich schriftlich als Darlehen festhalten |
| Einer zahlt die Rate, der andere renoviert selbst | Eigenleistung taucht nirgends auf und ist später kaum beweisbar | Stunden und Materialkosten dokumentieren, im Partnerschaftsvertrag berücksichtigen |
| Nur einer steht im Grundbuch, beide zahlen | der Zahlende ohne Eintrag hat bei einer Trennung praktisch nichts | entweder beide eintragen oder klare schriftliche Regelung |
Der Punkt, der wirklich gefährlich ist
Stirbt einer von euch, erbt der andere ohne Testament nichts. Es gibt kein gesetzliches Erbrecht für nichteheliche Partner. Erben sind Kinder, sonst Eltern, sonst Geschwister — Menschen, die plötzlich Miteigentümer deines Hauses sind und den Verkauf verlangen können.
Und selbst mit Testament schlägt die Steuer zu:
| Ehepartner | Unverheirateter Partner | |
|---|---|---|
| Gesetzliches Erbrecht | ja | nein |
| Erbschaftsteuerklasse | I | III |
| Persönlicher Freibetrag | 500.000 € | 20.000 € |
| Steuersatz | 7 – 30 % | 30 – 50 % |
| Steuerfreies Familienheim | möglich | nicht möglich |
Der übliche Ausweg ist eine Risikolebensversicherung über Kreuz: Jeder versichert das Leben des anderen und ist selbst Versicherungsnehmer und Beitragszahler. Dann fließt die Leistung steuerfrei, weil sie nicht aus dem Nachlass stammt. Bei der üblichen Konstruktion — jeder versichert sich selbst zu Gunsten des anderen — wäre sie erbschaftsteuerpflichtig. Ein Detail mit fünfstelliger Wirkung.
Was bei einer Trennung passiert
Es gibt keinen Zugewinnausgleich, kein Trennungsjahr und keine gesetzliche Regelung, wer wohnen bleibt. Es gilt nur, was im Grundbuch steht und was ihr schriftlich vereinbart habt. Fehlt beides, bleibt die Teilungsversteigerung — der Weg, bei dem beide verlieren.
Ein Partnerschaftsvertrag beim Notar kostet einige hundert Euro und regelt: wer bei Trennung übernehmen darf, wie der Wert ermittelt wird (am besten Gutachten statt Verhandlung), welche Frist zur Auszahlung gilt, wie Eigenleistungen und ungleiche Beiträge behandelt werden und wer bis dahin die Rate zahlt. Verglichen mit den Kosten einer Teilungsversteigerung ist das der günstigste Vertrag eures Lebens.
Häufige Fragen
Sollten wir beide ins Grundbuch?
Wenn beide zahlen: unbedingt ja. Wer im Darlehensvertrag steht, aber nicht im Grundbuch, trägt das volle Risiko ohne das Eigentum. Die Anteile sollten dem Kapitaleinsatz entsprechen — 60/40 ist völlig üblich und beim Notar kein Mehraufwand.
Sollten nur einer von uns das Darlehen aufnehmen?
Nur, wenn dessen Einkommen die Rate allein trägt. Der Vorteil: Der andere bleibt frei von der Haftung. Der Nachteil: Sein Einkommen zählt nicht, das Budget ist kleiner, und die Eigentumsfrage muss trotzdem sauber geregelt werden.
Hilft es, wenn wir vorher heiraten?
Rechtlich und steuerlich erheblich — Erbrecht, Freibetrag von 500.000 €, Grunderwerbsteuerbefreiung bei Anteilsübertragungen. Für die Finanzierung selbst ändert es nichts. Das ist keine Empfehlung, sondern die Aufzählung dessen, was ihr sonst vertraglich nachbauen müsst.
Was ist mit einer eingetragenen Lebenspartnerschaft?
Eingetragene Lebenspartnerschaften sind erbschaftsteuerlich und grunderwerbsteuerlich den Ehen gleichgestellt. Seit dem 1. Oktober 2017 können in Deutschland allerdings keine neuen begründet werden; bestehende gelten fort.
Wie viel Risikolebensversicherung brauchen wir?
Als Orientierung die Darlehenssumme, sinnvollerweise plus einen Puffer für die Erbschaftsteuer. Eine fallende Versicherungssumme ist deutlich günstiger als eine gleichbleibende und passt zur sinkenden Restschuld — wichtig ist nur die Konstruktion über Kreuz.