Wie finanziert man eine denkmalgeschützte Immobilie?
Wie jede Immobilie — mit zwei Unterschieden. Erstens setzt die Bank den Beleihungswert niedriger an, weil die Verwertbarkeit eingeschränkt und der Sanierungsaufwand schwer kalkulierbar ist; das verschiebt die Zinsstufe und verlangt meist mehr Eigenkapital. Zweitens liegt der wirtschaftliche Vorteil nicht im Zins, sondern im Steuerrecht: Bei Vermietung sind nach § 7i EStG 100 Prozent der begünstigten Sanierungskosten über zwölf Jahre absetzbar, bei Selbstnutzung nach § 10f EStG bis zu 90 Prozent über zehn Jahre. Beides nur mit Bescheinigung der Denkmalbehörde.
Geprüft am 7. September 2026
Der eigentliche Hebel liegt im Steuerrecht
Ein Denkmal kauft man selten, weil es günstig ist. Der wirtschaftliche Vorteil steckt in zwei Paragrafen des Einkommensteuergesetzes — und beide gelten nur für die Sanierungskosten, nicht für den Kaufpreis des Gebäudes.
| Nutzung | Vorschrift | Satz und Zeitraum | Summe |
|---|---|---|---|
| Vermietet | § 7i EStG | 9 % im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren, danach 7 % in vier weiteren Jahren | 100 % über 12 Jahre |
| Selbst bewohnt | § 10f EStG | bis zu 9 % über zehn Jahre, als Sonderausgaben | bis 90 % über 10 Jahre |
Was daraus im Einzelfall wird, hängt von deinem Steuersatz und deiner Gesamtsituation ab. Diese Seite stellt die Rechtslage dar — die Rechnung für deinen Fall gehört zur Steuerberatung, nicht hierher.
Wie eine Bank ein Denkmal bewertet
Für die Finanzierung zählt nicht der Charme, sondern der Beleihungswert. Der liegt schon beim Standardobjekt meist 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis — beim Denkmal fällt der Abschlag oft größer aus. Drei Gründe:
- Eingeschränkte Verwertbarkeit: Im Verwertungsfall ist der Käuferkreis kleiner. Genau das rechnet die Bank ein.
- Schwer kalkulierbarer Aufwand: Was hinter einer Wand steckt, weiß niemand vor dem Öffnen. Kostenschätzungen für Denkmalsanierungen sind unsicherer als beim Neubau.
- Auflagen: Fenster, Dach und Fassade dürfen nicht frei gewählt werden. Das verteuert Maßnahmen und bindet die Bauzeit an behördliche Abstimmungen.
Praktische Folge: Ein niedrigerer Beleihungswert bedeutet einen höheren Beleihungsauslauf und damit eine schlechtere Zinsstufe. Wie stark das wirkt, rechnet der Baufinanzierungsrechner vor.
Was die Förderung dazutut
Die energetische Sanierung läuft über KfW 261. Für Baudenkmale gibt es dort eine eigene Stufe, das Effizienzhaus Denkmal — mit weniger strengen Anforderungen als bei den übrigen Stufen, weil vieles am Gebäude schlicht nicht verändert werden darf.
Die Reihenfolge entscheidet
Beim Denkmal kostet die falsche Reihenfolge mehr Geld als der falsche Zins:
- Denkmalstatus und Auflagen klären, bevor ein Preis verhandelt wird. Die Behörde sagt, was geht.
- Sanierungskosten schätzen lassen — von jemandem, der Denkmale kennt. Diese Zahl bestimmt die gesamte Finanzierung.
- Finanzierung inklusive Sanierung aufstellen, nicht nur für den Kaufpreis. Wer die Sanierung später „irgendwie" finanziert, zahlt sie zu Ratenkreditkonditionen.
- Förderanträge vor Vorhabensbeginn stellen. Danach ist es zu spät.
- Bescheinigung nach Abschluss bei der Denkmalbehörde beantragen — die Abstimmung dafür läuft aber schon ab Schritt eins.
Ähnlich gelagerte Sonderfälle: Erbbaurecht finanzieren und Finanzierung ohne Eigenkapital.
Häufige Fragen
Lohnt sich ein Denkmal steuerlich auch bei Selbstnutzung?
Der Rahmen ist enger als bei Vermietung. Nach § 10f EStG lassen sich bei Selbstnutzung bis zu 9 Prozent der begünstigten Sanierungskosten über zehn Jahre wie Sonderausgaben abziehen, also höchstens 90 Prozent. Bei Vermietung sind es nach § 7i EStG 100 Prozent über zwölf Jahre. Ob sich das im Einzelfall rechnet, hängt vom Steuersatz ab — das gehört in die Hand einer Steuerberaterin.
Muss die Bescheinigung vor dem Baubeginn vorliegen?
Die Bescheinigung stellt die Denkmalschutzbehörde nach Abschluss der Maßnahmen aus. Abgestimmt werden müssen die Arbeiten aber vorher. Wer erst saniert und dann fragt, riskiert, dass Aufwendungen nicht bescheinigt werden — und ohne Bescheinigung gibt es keine erhöhte Absetzung.
Finanzieren Banken den Kaufpreis eines Denkmals voll?
Seltener als beim Standardobjekt. Der Beleihungswert liegt beim Denkmal häufig deutlich unter dem Kaufpreis, weil die Verwertbarkeit eingeschränkt und der Sanierungsaufwand schwer kalkulierbar ist. Das verschiebt die Zinsstufe nach oben und verlangt in der Regel mehr Eigenkapital.