Was kostet Bauland in St. Pauli?
Ein Quadratmeter Bauland für ein Ein- oder Zweifamilienhaus kostet in St. Pauli 2026 im Median 1.254 €/m² (Bodenrichtwert, 5 Zonen für lockere Bebauung). Über alle Wohnzonen, auch Geschosswohnungsbau, liegt der Median bei 4.053 €/m². Unter den 95 Wohn-Stadtteilen mit Hauswert in Hamburg ist das Platz 14. 500 m² kosten damit rund 627.000 €, mit einem Haus von 140 m² und allen Nebenkosten rund 1.150.000 €, bei 20 % Eigenkapital rund 4.570 € Rate im Monat (3,96 %, Stand 14.10.2026).
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
St. Pauli im Vergleich
St. Pauli liegt mit Platz 14 von 95 Stadtteilen mit Hauswert im oberen Drittel Hamburgs. Der Hauswert liegt 121 % über dem Hamburger Median von 568 €/m². Der Bezirk Hamburg-Mitte hat 13 Stadtteile mit Hauswert, St. Pauli ist davon der 2.-teuerste. 500 m² kosten hier rund 395.000 € mehr als zum Bezirksmedian von 463 €/m². Am ehesten vergleichbar sind im selben Bezirk Neustadt mit 1.218 €/m² (500 m² rund 18.000 € günstiger), Hamburg-Altstadt mit 992 €/m² (500 m² rund 131.000 € günstiger) und St. Georg mit 725 €/m² (500 m² rund 264.000 € günstiger).
Alle Stadtteile im Bezirk Hamburg-Mitte mit ihren Werten stehen in der Hamburg-Übersicht.
Bodenrichtwerte in St. Pauli
Der Gutachterausschuss führt für St. Pauli 310 Wohnzonen. 5 Zonen sind locker bebaut und tragen einen Hauswert, 305 sind dichter bebaut und zählen mit dem Geschosswert. Für die Frage nach einem Haus ist der Hauswert die richtige Zahl.
| Median Hauszonen (ein- bis zweigeschossig) | 1.254 €/m² (5 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnzonen | 4.053 €/m² (310 Zonen) |
| Mittlere Hälfte aller Zonen (25 bis 75 %) | 3.357 bis 4.982 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 609 bis 14.140 €/m² |
Die obere Hälfte der Zonen liegt in St. Pauli weit über dem Hauswert. Das sind Lagen mit Geschosswohnungsbau, deren Bodenwert auf eine hohe Bebauungsdichte bezogen ist.
Mit dem Hauptwert gerechnet kosten 400 m² in St. Pauli rund 502.000 €, 600 m² rund 752.000 €.
Gemarkungen in St. Pauli
Die Bodenrichtwerte sind in Hamburg nach Gemarkungen geordnet, und die decken sich nicht mit den Stadtteilgrenzen. In St. Pauli liegen Zonen aus 3 Gemarkungen: am teuersten Neustadt Süd, am günstigsten St. Pauli Nord. Randstücke mit ein oder zwei Zonen sind kaum aussagekräftig.
| Gemarkung | Median | Zonen | 500 m² |
|---|---|---|---|
| Neustadt Süd | 6.184 €/m² | 2 | 3.092.000 € |
| St. Pauli Süd | 4.662 €/m² | 160 | 2.331.000 € |
| St. Pauli Nord | 3.778 €/m² | 148 | 1.889.000 € |
Achte bei Hamburger Hauswerten auf die Richtgrundstücksfläche der Zone: Der Wert gilt für diese Größe, kleinere Grundstücke sind je m² meist teurer.
Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone, nicht dein Grundstück. Was der Wert bedeutet.
Was ein Haus in St. Pauli kostet
Angenommen, du kaufst in St. Pauli 500 m² und baust 140 m² Wohnfläche. Die Annahmen stehen zentral erklärt.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 1.254 €/m² | 626.900 € |
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % auf das Grundstück | 34.480 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 12.538 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.831 €/m² | 396.340 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 79.268 € |
| Summe | 1.149.526 € | |
| Eigenkapital 20 % | 229.905 € | |
| Darlehen | 919.620 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 4.567 € |
Mehr als ein Drittel der Kosten steckt in St. Pauli im Boden (55 %). Jede 100 m² weniger Grundstück sparen rund 135.000 €.
Ein kleineres Grundstück von 400 m² drückt die Rate in St. Pauli auf rund 4.030 €, ein größeres von 600 m² hebt sie auf rund 5.100 €. Vom Bauträger gekauft, fällt die Grunderwerbsteuer auf alles: rund 61.000 € statt 34.500 €.
Für die Baukosten nehmen wir den Hamburger Schnitt von 2.831 €/m² (732 Häuser, vorläufig 2025); Stadtteilwerte veröffentlicht die Statistik nicht.
Mit deinem Einkommen rechnet der Budgetrechner, mit eigenen Zahlen der Baufinanzierungsrechner.
Förderung in St. Pauli
Hamburg fördert stadtweit, nicht je Stadtteil. Für St. Pauli gelten deshalb dieselben IFB-Darlehen wie überall in der Stadt. Für große Familien und Haushalte mit Schwerbehinderung kommt laut unserem Städtevergleich dazu: IFB-Darlehen für Haushalte ab 3 Kindern oder mit schwerbehindertem Mitglied: 550.000 bis 700.000 €, 2 % fest für 15 Jahre. Landesprogramm.
Die IFB-Programme gelten in St. Pauli wie überall in Hamburg. Die Einkommensgrenzen liegen bei 75.000 € für eine Person und 100.000 € für zwei, plus 20.000 € je Kind. Programme von Land und Bund.
Häufige Fragen
Ist Bauland in St. Pauli teurer als im Bezirk Hamburg-Mitte?
Ja: St. Pauli liegt bei 1.254 €/m², der Median der Stadtteile im Bezirk Hamburg-Mitte bei 463 €/m² (171 % darüber).
Wie weit gehen die Bodenrichtwerte in St. Pauli auseinander?
Von 609 €/m² bis 14.140 €/m² über 310 Zonen. Die oberen Werte gelten meist für Geschosswohnungsbau.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in St. Pauli?
Für das Beispiel mit 500 m² mindestens 47.000 € für Grunderwerbsteuer (5,5 %) und Notar. Wir rechnen mit 20 %, also rund 230.000 €.
Wie viel spart ein kleineres Grundstück in St. Pauli?
100 m² weniger sparen rund 135.000 € samt Steuer und Notar, das senkt die Rate um rund 540 €.
Quellen
Bodenrichtwerte (Stichtag 1.1.2026): Freie und Hansestadt Hamburg, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Bodenrichtwerte 2026, dl-de/by-2-0, Daten geändert (Median je Stadtteil berechnet). Baukosten: Statistikamt Nord, Baugenehmigungen 2025 (vorläufig). Zins: Modell Hypolotse, Stand 14.10.2026. Förderung gelesen im Oktober 2026. Auswertung: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.