Was kostet Bauland in Hamburg?
Bauland für ein Ein- oder Zweifamilienhaus kostet in Hamburg 2026 im Median 568 €/m² (Bodenrichtwert, 22.288 Hauszonen). Je Stadtteil reicht der Hauswert von 160 €/m² in Veddel bis 5.778 €/m² in Harvestehude. 500 m² kosten damit zwischen rund 80.000 € und 2.889.000 €. Ein Haus mit 140 m² kostet ohne Grundstück rund 476.000 €.
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Alle 98 Wohn-Stadtteile
Sortiert nach Bezirk und Hauswert. Hauszonen: Median der locker bebauten Zonen, für die der Richtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt. Nicht aufgeführt sind die Hafen- und Industrie-Stadtteile Steinwerder, Kleiner Grasbrook, Waltershof, Altenwerder und Billbrook, weil Hamburg dort Wohnwerte nur rechnerisch vergibt, sowie die Insel Neuwerk mit einer einzigen Zone.
Bezirk Altona
14 Stadtteile, Median der Hauswerte 1.165 €/m². Am teuersten für ein Haus ist Blankenese (1.560 €/m²), am günstigsten Lurup (538 €/m²).
| Stadtteil | Hauszonen | alle Wohnzonen | Zonen |
|---|---|---|---|
| Blankenese | 1.560 €/m² | 1.592 €/m² | 571 |
| Ottensen | 1.533 €/m² | 3.357 €/m² | 447 |
| Othmarschen | 1.465 €/m² | 1.489 €/m² | 374 |
| Groß Flottbek | 1.414 €/m² | 1.428 €/m² | 332 |
| Nienstedten | 1.382 €/m² | 1.382 €/m² | 253 |
| Altona-Altstadt | 1.306 €/m² | 3.211 €/m² | 437 |
| Sternschanze | 1.232 €/m² | 3.639 €/m² | 78 |
| Altona-Nord | 1.098 €/m² | 2.974 €/m² | 276 |
| Sülldorf | 929 €/m² | 929 €/m² | 177 |
| Bahrenfeld | 907 €/m² | 1.041 €/m² | 482 |
| Osdorf | 824 €/m² | 814 €/m² | 453 |
| Rissen | 768 €/m² | 774 €/m² | 399 |
| Iserbrook | 698 €/m² | 698 €/m² | 213 |
| Lurup | 538 €/m² | 546 €/m² | 463 |
Bezirk Hamburg-Nord
13 Stadtteile, Median der Hauswerte 950 €/m². Am teuersten für ein Haus ist Eppendorf (4.493 €/m²), am günstigsten Langenhorn (485 €/m²).
| Stadtteil | Hauszonen | alle Wohnzonen | Zonen |
|---|---|---|---|
| Eppendorf | 4.493 €/m² | 3.856 €/m² | 270 |
| Uhlenhorst | 4.430 €/m² | 3.375 €/m² | 221 |
| Winterhude | 1.523 €/m² | 3.524 €/m² | 641 |
| Hohenfelde | 1.475 €/m² | 2.350 €/m² | 132 |
| Barmbek-Süd | 1.025 €/m² | 2.039 €/m² | 448 |
| Alsterdorf | 999 €/m² | 1.016 €/m² | 250 |
| Ohlsdorf | 902 €/m² | 978 €/m² | 284 |
| Dulsberg | 833 €/m² | 1.387 €/m² | 235 |
| Fuhlsbüttel | 804 €/m² | 827 €/m² | 286 |
| Groß Borstel | 716 €/m² | 716 €/m² | 200 |
| Barmbek-Nord | 650 €/m² | 1.899 €/m² | 623 |
| Langenhorn | 485 €/m² | 492 €/m² | 985 |
| Hoheluft-Ost | keine Hauszone | 4.003 €/m² | 105 |
Bezirk Eimsbüttel
9 Stadtteile, Median der Hauswerte 764 €/m². Am teuersten für ein Haus ist Harvestehude (5.778 €/m²), am günstigsten Eidelstedt (558 €/m²).
| Stadtteil | Hauszonen | alle Wohnzonen | Zonen |
|---|---|---|---|
| Harvestehude | 5.778 €/m² | 4.943 €/m² | 211 |
| Rotherbaum | 5.282 €/m² | 5.478 €/m² | 257 |
| Eimsbüttel | 1.220 €/m² | 3.445 €/m² | 560 |
| Lokstedt | 818 €/m² | 973 €/m² | 367 |
| Niendorf | 710 €/m² | 719 €/m² | 760 |
| Stellingen | 635 €/m² | 698 €/m² | 384 |
| Schnelsen | 594 €/m² | 597 €/m² | 515 |
| Eidelstedt | 558 €/m² | 571 €/m² | 574 |
| Hoheluft-West | keine Hauszone | 2.974 €/m² | 78 |
Bezirk Wandsbek
18 Stadtteile, Median der Hauswerte 605 €/m². Am teuersten für ein Haus ist Eilbek (1.058 €/m²), am günstigsten Rahlstedt (512 €/m²).
| Stadtteil | Hauszonen | alle Wohnzonen | Zonen |
|---|---|---|---|
| Eilbek | 1.058 €/m² | 1.622 €/m² | 279 |
| Wellingsbüttel | 1.000 €/m² | 1.000 €/m² | 357 |
| Marienthal | 908 €/m² | 929 €/m² | 340 |
| Volksdorf | 770 €/m² | 772 €/m² | 633 |
| Sasel | 687 €/m² | 687 €/m² | 655 |
| Poppenbüttel | 678 €/m² | 689 €/m² | 707 |
| Hummelsbüttel | 657 €/m² | 684 €/m² | 356 |
| Wohldorf-Ohlstedt | 612 €/m² | 612 €/m² | 260 |
| Wandsbek | 606 €/m² | 705 €/m² | 639 |
| Bergstedt | 604 €/m² | 604 €/m² | 307 |
| Bramfeld | 590 €/m² | 596 €/m² | 780 |
| Farmsen-Berne | 579 €/m² | 582 €/m² | 595 |
| Tonndorf | 568 €/m² | 575 €/m² | 273 |
| Duvenstedt | 557 €/m² | 557 €/m² | 195 |
| Lemsahl-Mellingstedt | 550 €/m² | 550 €/m² | 262 |
| Jenfeld | 538 €/m² | 559 €/m² | 361 |
| Steilshoop | 537 €/m² | 621 €/m² | 136 |
| Rahlstedt | 512 €/m² | 518 €/m² | 1381 |
Bezirk Hamburg-Mitte
14 Stadtteile, Median der Hauswerte 463 €/m². Am teuersten für ein Haus ist HafenCity (2.032 €/m²), am günstigsten Veddel (160 €/m²).
| Stadtteil | Hauszonen | alle Wohnzonen | Zonen |
|---|---|---|---|
| HafenCity | 2.032 €/m² | 8.261 €/m² | 205 |
| St. Pauli | 1.254 €/m² | 4.053 €/m² | 310 |
| Neustadt | 1.218 €/m² | 6.183 €/m² | 364 |
| Hamburg-Altstadt | 992 €/m² | 10.082 €/m² | 338 |
| St. Georg | 725 €/m² | 5.048 €/m² | 214 |
| Billstedt | 505 €/m² | 525 €/m² | 1069 |
| Horn | 463 €/m² | 790 €/m² | 433 |
| Hamm | 396 €/m² | 1.404 €/m² | 479 |
| Finkenwerder | 351 €/m² | 351 €/m² | 341 |
| Hammerbrook | 340 €/m² | 2.918 €/m² | 173 |
| Wilhelmsburg | 312 €/m² | 334 €/m² | 868 |
| Rothenburgsort | 287 €/m² | 799 €/m² | 181 |
| Veddel | 160 €/m² | 670 €/m² | 100 |
| Borgfelde | keine Hauszone | 1.509 €/m² | 75 |
Bezirk Harburg
16 Stadtteile, Median der Hauswerte 371 €/m². Am teuersten für ein Haus ist Eißendorf (486 €/m²), am günstigsten Gut Moor (198 €/m²).
| Stadtteil | Hauszonen | alle Wohnzonen | Zonen |
|---|---|---|---|
| Eißendorf | 486 €/m² | 494 €/m² | 420 |
| Marmstorf | 486 €/m² | 491 €/m² | 264 |
| Heimfeld | 482 €/m² | 529 €/m² | 357 |
| Wilstorf | 472 €/m² | 486 €/m² | 253 |
| Langenbek | 464 €/m² | 464 €/m² | 110 |
| Rönneburg | 442 €/m² | 444 €/m² | 105 |
| Sinstorf | 391 €/m² | 391 €/m² | 115 |
| Hausbruch | 376 €/m² | 387 €/m² | 325 |
| Neugraben-Fischbek | 366 €/m² | 370 €/m² | 929 |
| Harburg | 294 €/m² | 1.151 €/m² | 481 |
| Cranz | 284 €/m² | 303 €/m² | 13 |
| Neuenfelde | 269 €/m² | 277 €/m² | 109 |
| Neuland | 263 €/m² | 263 €/m² | 61 |
| Francop | 244 €/m² | 244 €/m² | 14 |
| Moorburg | 239 €/m² | 244 €/m² | 28 |
| Gut Moor | 198 €/m² | 198 €/m² | 8 |
Bezirk Bergedorf
14 Stadtteile, Median der Hauswerte 290 €/m². Am teuersten für ein Haus ist Lohbrügge (512 €/m²), am günstigsten Reitbrook (233 €/m²).
| Stadtteil | Hauszonen | alle Wohnzonen | Zonen |
|---|---|---|---|
| Lohbrügge | 512 €/m² | 527 €/m² | 524 |
| Bergedorf | 481 €/m² | 780 €/m² | 718 |
| Neuallermöhe | 444 €/m² | 450 €/m² | 334 |
| Curslack | 322 €/m² | 322 €/m² | 60 |
| Kirchwerder | 293 €/m² | 293 €/m² | 218 |
| Moorfleet | 290 €/m² | 290 €/m² | 51 |
| Ochsenwerder | 290 €/m² | 290 €/m² | 78 |
| Altengamme | 290 €/m² | 293 €/m² | 52 |
| Billwerder | 285 €/m² | 309 €/m² | 30 |
| Neuengamme | 285 €/m² | 285 €/m² | 126 |
| Allermöhe | 272 €/m² | 310 €/m² | 63 |
| Spadenland | 258 €/m² | 258 €/m² | 18 |
| Tatenberg | 258 €/m² | 258 €/m² | 23 |
| Reitbrook | 233 €/m² | 233 €/m² | 25 |
Was ein Bodenrichtwert ist
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert je Quadratmeter für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus den tatsächlichen Kaufpreisen ab, die ihnen die Notare melden. Er gilt für ein unbebautes Grundstück, ohne Haus. Er ist kein Kaufpreis. Lage, Zuschnitt, Größe und Erschließung können den Preis eines einzelnen Grundstücks deutlich nach oben oder unten verschieben. Ob Erschließungsbeiträge schon enthalten sind, ist nicht überall gleich geregelt. Steht im Bodenrichtwert „erschließungsbeitragsfrei“, sind sie enthalten.
Auf den Ortsseiten nennen wir den Median der Zonen eines Stadtteils. Wo es genug Zonen für ein- bis zweigeschossige Bebauung gibt, nehmen wir nur diese, weil sie am besten zum Einfamilien- oder Doppelhaus passen. Die mittlere Hälfte (25 bis 75 %) zeigt, wie weit günstige und teure Lagen auseinanderliegen. Ortsteilwerte beruhen oft auf wenigen Zonen. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt die Karte von BORIS.HH.
Hamburg ist ein Sonderfall: Jede Zone trägt mehrere Richtwerte nebeneinander, einen für Ein- und Zweifamilienhäuser (bezogen auf eine Richtgrundstücksgröße, meist 450 bis 900 m²) und einen für Geschosswohnungsbau (bezogen auf eine Geschossflächenzahl). Wir nehmen je Zone einen Wert: den Hauswert, wenn die Zone locker bebaut ist (Geschossflächenzahl bis 0,8), sonst den Geschosswert. Für die Hausrechnung zählt nur der Hauswert. In der Innenstadt sind die Geschosswerte auf sehr dichte Bebauung normiert und erreichen Zehntausende Euro je m²; das ist Bodenwert für Blockbebauung, kein Hauspreis.
So rechnen wir die Hauskosten
Jede Ortsseite rechnet dasselbe Beispiel: 500 m² Bauland zum Median-Bodenrichtwert des Stadtteils und ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche. Die Baukosten stammen aus der amtlichen Statistik: Für neue Häuser mit 1 oder 2 Wohnungen haben Bauherren in Hamburg 2025 im Schnitt 2.831 €/m² Wohnfläche veranschlagt, über 732 genehmigte Häuser (vorläufige Jahressumme). Dieser Wert enthält nur das Gebäude. Planung, Genehmigung, Außenanlagen und Hausanschlüsse kommen dazu. Dafür setzen wir pauschal 20 % an, das ist eine Annahme. Das Haus allein kostet so rund 476.000 €.
Werte nur für Häuser mit 1 oder 2 Wohnungen gibt die Statistik in diesem Land nicht je Kreis aus. Gerechnet wird deshalb überall mit dem Landeswert.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hamburg 5,5 %. Beim Eigenbau zahlst du sie nur auf das Grundstück, solange du den Bauvertrag unabhängig vom Grundstückskauf schließt. Kaufst du Grundstück und Haus zusammen von einem Bauträger, fällt sie auf den Gesamtpreis an. Für Notar und Grundbuch setzen wir rund 2 % an. Eigenkapital: 20 % der Summe, das deckt mindestens Steuer und Notar. Die Rate rechnen wir mit dem Modellzins für 10 Jahre Zinsbindung bei Topkondition (3,96 %, effektiv rund 4,03 %, Stand 14.10.2026) und 2 % anfänglicher Tilgung. Bei 80 % Finanzierung verlangen Banken meist einen Aufschlag. Zinsen ändern sich täglich, den aktuellen Stand zeigt die Seite Bauzinsen.
Förderung von Land und Bund
Die IFB Hamburg gibt Selbstnutzern ein Eigenheimdarlehen bis 150.000 € zu 2,0 % mit 15 Jahren Zinsbindung, für Gebrauchtimmobilien mit Sanierungspflicht bis 180.000 €. Grenzen: 75.000 € zu versteuerndes Einkommen für eine Person, 100.000 € für zwei, plus 20.000 € je Kind. Familien ab drei Kindern haben ein eigenes Programm. Beantragt wird über eine mit der IFB kooperierende Bank. IFB- und KfW-Darlehen sollen zusammen 150.000 € nicht übersteigen. Alle Bedingungen stehen auf der Seite Förderung in Hamburg, geprüft am 9. Oktober 2026.
Familien mit Kind bekommen für einen Neubau KfW 300: 170.000 bis 220.000 € ab 0,01 % Sollzins, wenn das Haus Effizienzhaus 40 erreicht. Wer ein sanierungsbedürftiges Haus kauft, kann KfW 308 nutzen: 140.000 bis 180.000 €. Für beide gilt eine Einkommensgrenze von 90.000 € zu versteuerndem Einkommen bei einem Kind, plus 10.000 € je weiterem Kind. Wie sich die Programme stapeln, rechnet der Förder-Rechner. Eigene Programme einzelner Städte stehen auf der jeweiligen Ortsseite und im Städtevergleich.
So haben wir ausgewertet
Grundlage ist die CSV der Bodenrichtwerte Hamburg 2026 mit 267.191 Richtwerten in 34.100 baureifen Zonen. Wohnbau sind die Richtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Geschosswohnungsbau; 33.117 Zonen haben mindestens einen davon. Je Zone zählt ein Wert: der Hauswert, wenn die Geschossflächenzahl des Geschosswerts höchstens 0,8 beträgt (22.288 Zonen), sonst der Geschosswert (10.829 Zonen). Sanierungsunbeeinflusste Werte fallen heraus. Stadtteil und Bezirk stammen aus dem Zonennamen. Für Borgfelde, Hoheluft-Ost und Hoheluft-West gibt es keine Hauszone.
Jede Zone zählt einmal, egal wie groß sie ist. Ränge beziehen sich auf den Hauswert. Ein Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis und enthält kein Gebäude; der Beitragszustand ist nicht vereinheitlicht.
Quellen
- Bodenrichtwerte Hamburg 2026 (Stichtag 1.1.2026), CSV-Download des Transparenzportals, abgerufen am 14.10.2026; Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg; Freie und Hansestadt Hamburg, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, dl-de/by-2-0, Daten geändert (Median je Stadtteil berechnet), eigene Auswertung
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Fläche und Bevölkerung am 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022; © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0
- Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Statistischer Bericht F II 1 - m 12/25 HH „Baugenehmigungen in Hamburg Dezember 2025“, Tabelle 2, Spalte Januar bis Dezember 2025 (Neubau, Wohngebäude mit 1 und 2 Wohnungen); vorläufige Jahressumme aus dem Monatsbericht (Datei), veranschlagte Kosten der Bauwerke je m² Wohnfläche, eigene Berechnung
- Hypolotse: Grunderwerbsteuer und Förderung in Hamburg, geprüft am 9. Oktober 2026
- Hypolotse: KfW 300, geprüft am 10. Oktober 2026
- Hypolotse: KfW 308, geprüft am 10. Oktober 2026
- Finanzbehörde Hamburg: Grunderwerbsteuer
- IFB Hamburg: Eigenheimdarlehen
- IFB Hamburg: Eigenheimdarlehen Gebrauchtimmobilie
- Zins: Deutsche Bundesbank, Zinsstruktur börsennotierter Bundeswertpapiere, Modell Hypolotse, Stand 14.10.2026