Was kostet Bauland in Dulsberg?
Ein Quadratmeter Bauland für ein Ein- oder Zweifamilienhaus kostet in Dulsberg 2026 im Median 833 €/m² (Bodenrichtwert, 33 Zonen für lockere Bebauung). Über alle Wohnzonen, auch Geschosswohnungsbau, liegt der Median bei 1.387 €/m². Unter den 95 Wohn-Stadtteilen mit Hauswert in Hamburg ist das Platz 28. 500 m² kosten damit rund 417.000 €, mit einem Haus von 140 m² und allen Nebenkosten rund 923.000 €, bei 20 % Eigenkapital rund 3.670 € Rate im Monat (3,96 %, Stand 14.10.2026).
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Dulsberg im Vergleich
Dulsberg liegt mit Platz 28 von 95 Stadtteilen mit Hauswert im oberen Drittel Hamburgs. Der Hauswert liegt 47 % über dem Hamburger Median von 568 €/m². Der Bezirk Hamburg-Nord hat 12 Stadtteile mit Hauswert, Dulsberg ist davon der 8.-teuerste. 500 m² kosten hier rund 59.000 € weniger als zum Bezirksmedian von 950 €/m². Am ehesten vergleichbar sind im selben Bezirk Fuhlsbüttel mit 804 €/m² (500 m² rund 14.000 € günstiger), Ohlsdorf mit 902 €/m² (500 m² rund 34.000 € teurer) und Groß Borstel mit 716 €/m² (500 m² rund 59.000 € günstiger).
Alle Stadtteile im Bezirk Hamburg-Nord mit ihren Werten stehen in der Hamburg-Übersicht.
Bodenrichtwerte in Dulsberg
In Dulsberg liegen 235 Bodenrichtwertzonen mit Wohnwert. In 33 Zonen davon ist die Bebauung locker genug, dass der Richtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser zählt; in den übrigen 202 gilt der Geschosswert. Für die Frage nach einem Haus ist der Hauswert die richtige Zahl.
| Median Hauszonen (ein- bis zweigeschossig) | 833 €/m² (33 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnzonen | 1.387 €/m² (235 Zonen) |
| Mittlere Hälfte aller Zonen (25 bis 75 %) | 1.080 bis 1.607 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 489 bis 2.228 €/m² |
Die obere Hälfte der Zonen liegt in Dulsberg weit über dem Hauswert. Das sind Lagen mit Geschosswohnungsbau, deren Bodenwert auf eine hohe Bebauungsdichte bezogen ist.
Für 400 bis 600 m² Bauland rechnest du in Dulsberg mit rund 333.000 € bis 500.000 €.
Dulsberg liegt in den Daten in einer einzigen Gemarkung. Den Wert für eine Adresse zeigt BORIS.HH.
Achte bei Hamburger Hauswerten auf die Richtgrundstücksfläche der Zone: Der Wert gilt für diese Größe, kleinere Grundstücke sind je m² meist teurer.
Ein Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt für unbebautes Land und kein Kaufpreis. Was er abbildet.
Was ein Haus in Dulsberg kostet
Angenommen, du kaufst in Dulsberg 500 m² und baust 140 m² Wohnfläche. Die Annahmen stehen zentral erklärt.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 833 €/m² | 416.550 € |
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % auf das Grundstück | 22.910 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 8.331 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.831 €/m² | 396.340 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 79.268 € |
| Summe | 923.399 € | |
| Eigenkapital 20 % | 184.680 € | |
| Darlehen | 738.719 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 3.669 € |
Mehr als ein Drittel der Kosten steckt in Dulsberg im Boden (45 %). Jede 100 m² weniger Grundstück sparen rund 90.000 €.
Mit 400 m² Grundstück kommst du in Dulsberg auf rund 834.000 € und 3.310 € Rate, mit 600 m² auf rund 1.013.000 € und 4.020 € im Monat. Vom Bauträger gekauft, fällt die Grunderwerbsteuer auf alles: rund 49.000 € statt 22.900 €.
Für die Baukosten nehmen wir den Hamburger Schnitt von 2.831 €/m² (732 Häuser, vorläufig 2025); Stadtteilwerte veröffentlicht die Statistik nicht.
Mit deinem Einkommen rechnet der Budgetrechner, mit eigenen Zahlen der Baufinanzierungsrechner.
Förderung in Dulsberg
In Hamburg ist das Land zugleich die Stadt: Eine eigene Förderung nur für Dulsberg gibt es nicht, es gelten die Programme der IFB für ganz Hamburg. Für große Familien und Haushalte mit Schwerbehinderung kommt laut unserem Städtevergleich dazu: IFB-Darlehen für Haushalte ab 3 Kindern oder mit schwerbehindertem Mitglied: 550.000 bis 700.000 €, 2 % fest für 15 Jahre. Landesprogramm.
Die IFB-Programme gelten in Dulsberg wie überall in Hamburg. Die Einkommensgrenzen liegen bei 75.000 € für eine Person und 100.000 € für zwei, plus 20.000 € je Kind. Programme von Land und Bund.
Häufige Fragen
Ist Bauland in Dulsberg teurer als im Bezirk Hamburg-Nord?
Nein, günstiger: Dulsberg liegt bei 833 €/m², der Median der Stadtteile im Bezirk Hamburg-Nord bei 950 €/m² (12 % darunter).
Wie weit gehen die Bodenrichtwerte in Dulsberg auseinander?
Von 489 €/m² bis 2.228 €/m² über 235 Zonen. Die oberen Werte gelten meist für Geschosswohnungsbau.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Dulsberg?
Für das Beispiel mit 500 m² mindestens 31.000 € für Grunderwerbsteuer (5,5 %) und Notar. Wir rechnen mit 20 %, also rund 185.000 €.
Welchen Bodenrichtwert hat mein Grundstück in Dulsberg?
Das zeigt BORIS.HH für jede Adresse. Unser Median fasst 235 Zonen zusammen und ersetzt den Blick auf die eigene Zone nicht.
Quellen
Bodenrichtwerte (Stichtag 1.1.2026): Freie und Hansestadt Hamburg, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Bodenrichtwerte 2026, dl-de/by-2-0, Daten geändert (Median je Stadtteil berechnet). Baukosten: Statistikamt Nord, Baugenehmigungen 2025 (vorläufig). Zins: Modell Hypolotse, Stand 14.10.2026. Förderung gelesen im Oktober 2026. Auswertung: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.