Was kostet Bauland in Köln?
Ein Quadratmeter baureifes Wohnbauland kostet in Köln 2026 im Median 870 €/m² (Bodenrichtwert, Median der 213 Zonen für ein- bis zweigeschossige Bebauung). In NRW ist das Platz 2 von 396. Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 730 und 1.220 €/m². 500 m² kosten damit rund 435.000 €, mit einem Haus von 140 m² und allen Nebenkosten rund 869.000 €. Bei 20 % Eigenkapital sind das rund 3.450 € Rate im Monat (Rechenbeispiel mit 3,96 %, Stand 14.10.2026).
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Köln im Vergleich
Landesweit steht Köln auf Platz 2 von 396, also im teuersten Zehntel. Bauland kostet hier 346 % mehr als in der mittleren NRW-Gemeinde (195 €/m²). Unter den 3 kreisfreien Städten im Regierungsbezirk Köln steht Köln auf Platz 1. Am ehesten vergleichbar sind unter den kreisfreien Städten des Bezirks Bonn mit 790 €/m² (500 m² rund 40.000 € günstiger) und Leverkusen mit 500 €/m² (500 m² rund 185.000 € günstiger). Köln hat 1.025.523 Einwohner auf 405,0 km², das sind 2.532 je km² (dicht besiedelt).
Alle Kreise und kreisfreien Städte im Vergleich zeigt die Übersicht für Nordrhein-Westfalen.
Bodenrichtwerte in Köln
Köln ist in 384 Bodenrichtwertzonen für baureifes Wohnbauland eingeteilt. Bei so vielen Zonen ist der Median ein stabiler Wert, die Lage innerhalb der Stadt zählt aber stark. Als Hauptwert nehmen wir den Median der 213 Zonen für ein- bis zweigeschossige Bebauung, weil diese Zonen zum Einfamilien- oder Doppelhaus passen.
| Median ein- bis zweigeschossig | 870 €/m² (213 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 870 €/m² (384 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 730 bis 1.220 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 430 bis 3.100 €/m² |
Die Spanne ist in Köln groß: Die teure Zone kostet 1,7-mal so viel wie die günstige. Bei 500 m² macht die Lage rund 245.000 € Unterschied. So viel kostet das Grundstück je nach Fläche und Lage:
| Fläche | günstige Zone (730 €/m²) | Median (870 €/m²) | teure Zone (1.220 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 400 m² | 292.000 € | 348.000 € | 488.000 € |
| 500 m² | 365.000 € | 435.000 € | 610.000 € |
| 600 m² | 438.000 € | 522.000 € | 732.000 € |
Teure und günstige Ortsteile
Von 85 Ortsteilen in den Daten ist Bayenthal mit 2.830 €/m² am teuersten und Godorf mit 460 €/m² am günstigsten. Das ist Faktor 6,2, bei 500 m² rund 1.185.000 € Unterschied. Achte auf die Zahl der Zonen: Ein Wert aus einer Zone ist unsicher.
| Ortsteil | Median | Zonen | 500 m² |
|---|---|---|---|
| Bayenthal | 2.830 €/m² | 3 | 1.415.000 € |
| Altstadt/Nord | 2.475 €/m² | 2 | 1.238.000 € |
| Altstadt/Süd | 2.255 €/m² | 2 | 1.128.000 € |
| Ortsteil | Median | Zonen | 500 m² |
|---|---|---|---|
| Godorf | 460 €/m² | 2 | 230.000 € |
| Meschenich | 510 €/m² | 2 | 255.000 € |
| Immendorf | 530 €/m² | 3 | 265.000 € |
Denk daran: Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone, nicht dein Grundstück. Was der Wert bedeutet.
Was ein Haus in Köln kostet
Angenommen, du kaufst in Köln 500 m² zum Median und baust 140 m² Wohnfläche. Die Annahmen hinter der Tabelle stehen zentral erklärt.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 870 €/m² | 435.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 28.275 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 8.700 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 868.623 € | |
| Eigenkapital 20 % | 173.725 € | |
| Darlehen | 694.898 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 3.451 € |
In Köln macht das Grundstück 50 % der Summe aus. Hier entscheidet vor allem die Fläche über die Rate: Mit 400 m² statt 500 m² sinkt die Summe um rund 94.000 €.
Mit 400 m² Grundstück kommst du in Köln auf rund 774.000 € und 3.080 € Rate, mit 600 m² auf rund 963.000 € und 3.830 € im Monat. Vom Bauträger gekauft, fällt die Grunderwerbsteuer auf alles: rund 54.000 € statt 28.300 €.
Rechnet man mit den Baukosten der Stadt (2.111 €/m² laut 212 Baugenehmigungen 2025), wird das Haus rund 42.000 € günstiger als mit dem Landeswert.
Mit deinem Einkommen rechnet der Budgetrechner, mit eigenen Zahlen der Baufinanzierungsrechner.
Förderung in Köln
Ein eigenes Förderprogramm der Stadt Köln für Hauskauf oder Hausbau haben wir nicht gefunden (Stand Oktober 2026). Nur NRW-Landesförderung. Die Stadt bewilligt sie und nimmt 1.000 € Gebühr.
Wie die 100 größten Städte im Vergleich abschneiden, zeigt der Städtevergleich.
Landesweit kommen die Eigentumsförderung NRW (0,5 % Zins, Antrag bei Stadt- oder Kreisverwaltung) und für Familien KfW 300 oder KfW 308 dazu. Was Land und Bund zahlen.
Häufige Fragen
Ist Köln teurer als der Durchschnitt in NRW?
Ja. Mit 870 €/m² liegt Köln 346 % über dem Median der 396 Gemeinden (195 €/m²). Das ist Platz 2.
Wo ist Bauland in Köln am günstigsten?
Laut Bodenrichtwerten in Godorf (460 €/m², 2 Zonen). Am teuersten ist Bayenthal mit 2.830 €/m².
Hat Köln eine eigene Förderung?
Ein eigenes Programm der Stadt haben wir nicht gefunden (Stand Oktober 2026). Land und KfW gelten trotzdem.
Welchen Bodenrichtwert hat mein Grundstück in Köln?
Das zeigt die Karte von BORIS-NRW für jede Adresse. Unser Median für Köln fasst 384 Zonen zusammen und ersetzt den Blick auf die eigene Zone nicht.
Quellen
Zahlen für Köln: Gutachterausschüsse über BORIS-NRW (Stichtag 1.1.2026, dl-de/zero-2-0), Bevölkerung laut Destatis (31.12.2025, dl-de/by-2-0), Baukosten aus der IT.NRW-Statistik 2025, Zins Stand 14.10.2026. Auswertung je Gemeinde: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.