Was kostet Bauland in Essen?
Ein Quadratmeter baureifes Wohnbauland kostet in Essen 2026 im Median 390 €/m² (Bodenrichtwert, Median der 393 Zonen für ein- bis zweigeschossige Bebauung). Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 310 und 520 €/m². In NRW ist das Platz 46 von 396. Für ein Grundstück mit 500 m² zahlst du in Essen also rund 195.000 €. Baust du darauf 140 m² Wohnfläche, liegt alles zusammen bei rund 608.000 € und die Rate bei rund 2.420 € (20 % Eigenkapital, 3,96 % Zins, Stand 14.10.2026).
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Essen im Vergleich
Essen gehört mit Platz 46 von 396 im oberen Drittel der Gemeinden in NRW. Der Median liegt hier 100 % über dem Landeswert von 195 €/m². Unter den 10 kreisfreien Städten im Regierungsbezirk Düsseldorf steht Essen auf Platz 5. Preislich am nächsten liegen unter den kreisfreien Städten des Bezirks: Krefeld mit 410 €/m² (500 m² rund 10.000 € teurer), Solingen mit 420 €/m² (500 m² rund 15.000 € teurer) und Wuppertal mit 340 €/m² (500 m² rund 25.000 € günstiger). Essen hat 573.618 Einwohner auf 210,3 km², das sind 2.727 je km² (dicht besiedelt).
Alle Kreise und kreisfreien Städte im Vergleich zeigt die Übersicht für Nordrhein-Westfalen.
Bodenrichtwerte in Essen
Essen ist in 809 Bodenrichtwertzonen für baureifes Wohnbauland eingeteilt. Bei so vielen Zonen ist der Median ein stabiler Wert, die Lage innerhalb der Stadt zählt aber stark. Der Wert oben ist der Median der 393 Zonen für ein- bis zweigeschossige Bebauung. Das sind die Lagen, in denen Einfamilien- und Doppelhäuser stehen. Über alle Wohnbauzonen liegt der Median bei 410 €/m², also 20 €/m² höher, weil dort auch mehrgeschossige Lagen mitzählen.
| Median ein- bis zweigeschossig | 390 €/m² (393 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 410 €/m² (809 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 310 bis 520 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 165 bis 890 €/m² |
Die Spanne ist in Essen groß: Die teure Zone kostet 1,7-mal so viel wie die günstige. Bei 500 m² macht die Lage rund 105.000 € Unterschied. So viel kostet das Grundstück je nach Fläche und Lage:
| Fläche | günstige Zone (310 €/m²) | Median (390 €/m²) | teure Zone (520 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 400 m² | 124.000 € | 156.000 € | 208.000 € |
| 500 m² | 155.000 € | 195.000 € | 260.000 € |
| 600 m² | 186.000 € | 234.000 € | 312.000 € |
Teure und günstige Ortsteile
Von 50 Ortsteilen in den Daten ist Bredeney mit 710 €/m² am teuersten und Vogelheim mit 210 €/m² am günstigsten. Das ist Faktor 3,4, bei 500 m² rund 250.000 € Unterschied. Achte auf die Zahl der Zonen: Ein Wert aus einer Zone ist unsicher.
| Ortsteil | Median | Zonen | 500 m² |
|---|---|---|---|
| Bredeney | 710 €/m² | 41 | 355.000 € |
| Heisingen | 590 €/m² | 27 | 295.000 € |
| Westviertel | 590 €/m² | 1 | 295.000 € |
| Ortsteil | Median | Zonen | 500 m² |
|---|---|---|---|
| Vogelheim | 210 €/m² | 4 | 105.000 € |
| Karnap | 215 €/m² | 14 | 108.000 € |
| Katernberg | 225 €/m² | 17 | 112.000 € |
Zuschnitt, Erschließung und genaue Lage können den echten Preis vom Bodenrichtwert wegschieben. Mehr zum Bodenrichtwert.
Was ein Haus in Essen kostet
Rechenbeispiel: 500 m² zum Median von 390 €/m², dazu ein Einfamilienhaus mit 140 m² zu 2.361 €/m² Baukosten (NRW 2025) und 20 % Baunebenkosten. Wie wir rechnen.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 390 €/m² | 195.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 12.675 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 3.900 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 608.223 € | |
| Eigenkapital 20 % | 121.645 € | |
| Darlehen | 486.578 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 2.417 € |
Das Grundstück trägt in Essen 32 % zur Summe bei, das Haus den Rest. 100 m² Grundstück mehr oder weniger ändern die Summe um rund 42.000 €.
Ein kleineres Grundstück von 400 m² drückt die Rate in Essen auf rund 2.250 €, ein größeres von 600 m² hebt sie auf rund 2.580 €. Beim Kauf vom Bauträger wären es 38.000 € Grunderwerbsteuer, weil sie dann auch auf das Haus anfällt.
In Essen haben Bauherren 2025 2.599 €/m² veranschlagt, 238 €/m² mehr als im Land (58 genehmigte Häuser). Mit dem Kreiswert wäre das Haus im Beispiel rund 40.000 € teurer.
Deine eigene Rate rechnet der Baufinanzierungsrechner. Was dein Einkommen trägt, zeigt der Budgetrechner.
Förderung in Essen
Ein eigenes Förderprogramm der Stadt Essen für Hauskauf oder Hausbau haben wir nicht gefunden (Stand Oktober 2026). Nur NRW-Landesförderung über die Stadt.
Wie die 100 größten Städte im Vergleich abschneiden, zeigt der Städtevergleich.
Unabhängig vom Wohnort Essen kannst du Landesförderung und KfW-Kredite nutzen, wenn dein Einkommen passt. Programme von Land und Bund.
Häufige Fragen
Ist Essen teurer als der Durchschnitt in NRW?
Ja. Mit 390 €/m² liegt Essen 100 % über dem Median der 396 Gemeinden (195 €/m²). Das ist Platz 46.
Wo ist Bauland in Essen am günstigsten?
Laut Bodenrichtwerten in Vogelheim (210 €/m², 4 Zonen). Am teuersten ist Bredeney mit 710 €/m².
Hat Essen eine eigene Förderung?
Ein eigenes Programm der Stadt haben wir nicht gefunden (Stand Oktober 2026). Land und KfW gelten trotzdem.
Wie viel spart ein kleineres Grundstück in Essen?
100 m² weniger sparen rund 42.000 € samt Steuer und Notar, das senkt die Rate um rund 170 €.
Quellen
Grundlage sind die Bodenrichtwerte aus BORIS-NRW (1.1.2026, dl-de/zero-2-0), die Einwohnerzahl von Destatis (31.12.2025, dl-de/by-2-0), die Baugenehmigungsstatistik 2025 von IT.NRW und unser Zinsmodell vom 14.10.2026. Auswertung je Gemeinde: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.