Was kostet Bauland in München?
Baureifes Bauland hat in München in den Jahren 2023 bis 2025 im Schnitt 2.795 €/m² gekostet. Das ist der amtliche Durchschnitt aus 906 tatsächlichen Verkäufen, kein Bodenrichtwert. 2025 allein waren es 3.455 €/m² bei 373 Kauffällen. In Bayern ist das Platz 1 von 95, bundesweit Platz 1 von 397. 500 m² kosten damit rund 1.398.000 €, mit einem Haus von 140 m² und allen Nebenkosten rund 2.057.000 €. Bei 20 % Eigenkapital sind das rund 8.170 € Rate im Monat (3,96 % Zins, Stand 14.10.2026).
Geprüft am 15. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Kaufwerte in München 2021 bis 2025
Zwischen 2024 und 2025 liegen in München 1.319 €/m²: 2.136 €/m² gegen 3.455 €/m². Bei 500 m² macht allein das Jahr rund 660.000 € aus. Gegenüber 2021 (4.688 €/m²) liegt der Wert 2025 26 % niedriger. Verkauft wurden in den drei Jahren zusammen rund 839.000 m² baureifes Land, im Schnitt 926 m² je Grundstück.
| Jahr | Kaufwert | Verkäufe | Fläche |
|---|---|---|---|
| 2021 | 4.688 €/m² | 613 | 522.000 m² |
| 2022 | 5.434 €/m² | 346 | 295.000 m² |
| 2023 | 2.868 €/m² | 232 | 163.000 m² |
| 2024 | 2.136 €/m² | 301 | 346.000 m² |
| 2025 | 3.455 €/m² | 373 | 330.000 m² |
| Mittel 2023 bis 2025 | 2.795 €/m² | 906 | 839.000 m² |
Weil ein Jahr allein vom Mix der Verkäufe abhängt, steht oben das Mittel aus 2023 bis 2025. So rechnen wir.
München im Vergleich
In Bayern steht München auf Platz 1 von 95, also im teuersten Zehntel. Der Landesschnitt über alle Verkäufe 2023 bis 2025 liegt bei 388 €/m², hier zahlt man das 7,2-fache. Bundesweit ist es Platz 1 von 397; der Schnitt für Deutschland liegt bei 248 €/m², hier das 11,2-fache. Im Regierungsbezirk Oberbayern (1.037 €/m² im Schnitt) steht München auf Platz 1 von 23. Am ehesten vergleichbar sind Landkreis München mit 1.770 €/m² (500 m² rund 513.000 € günstiger), Landkreis Starnberg mit 1.412 €/m² (500 m² rund 692.000 € günstiger) und Regensburg mit 1.147 €/m² (500 m² rund 824.000 € günstiger).
München hat 1.505.036 Einwohner auf 310,7 km², 4.844 je km². Der Kaufwert mittelt über alle Stadtteile: Gefragte Viertel liegen oft weit darüber, Randlagen und Gewerbenähe darunter. Warum der Kreiswert nur grob ist.
Was 500, 600 und 800 m² in München kosten
Gerechnet mit dem Dreijahresmittel und, zum Vergleich, mit dem günstigsten und dem teuersten Jahr. Die letzte Spalte enthält 3,5 % Grunderwerbsteuer und rund 2 % für Notar und Grundbuch.
| Fläche | Mittel (2.795 €/m²) | 2024 (2.136 €/m²) | 2025 (3.455 €/m²) | Mittel mit Nebenkosten |
|---|---|---|---|---|
| 500 m² | 1.398.000 € | 1.068.000 € | 1.728.000 € | 1.475.000 € |
| 600 m² | 1.677.000 € | 1.282.000 € | 2.073.000 € | 1.769.000 € |
| 800 m² | 2.236.000 € | 1.709.000 € | 2.764.000 € | 2.359.000 € |
Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer. Auf 600 m² zum Mittel sind das 58.700 €; bei 6,5 % wie in Schleswig-Holstein wären es 109.000 €.
Was ein Haus in München kostet
Für das Haus rechnen wir mit den Baukosten im Regierungsbezirk Oberbayern: 3.466 €/m² Wohnfläche laut 4.415 genehmigten Häusern 2025. Das sind 381 €/m² mehr als im bayerischen Schnitt (3.085 €/m²). Dazu kommen 20 % Baunebenkosten als Annahme. So rechnen wir.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 2.795 €/m² | 1.397.685 € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % auf das Grundstück | 48.919 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 27.954 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 3.466 €/m² | 485.240 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 97.048 € |
| Summe | 2.056.846 € | |
| Eigenkapital 20 % | 411.369 € | |
| Darlehen | 1.645.477 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 8.173 € |
Rund zwei Drittel der Kosten ist in München Boden (68 %). Schon 100 m² mehr Grundstück heben die Rate um rund 1.170 €. Vom Bauträger gekauft, fällt die Grunderwerbsteuer auch auf das Haus: rund 69.000 € statt 48.900 €.
Mit deinem Einkommen rechnet der Budgetrechner, mit eigenen Zahlen der Baufinanzierungsrechner.
Förderung in München
Was die Stadt München selbst anbietet, haben wir im Städtevergleich geprüft:
| Stadt | Art | Was genau | Status |
|---|---|---|---|
| München | Grundstück | München Modell-Eigentum: verbilligte städtische Grundstücke. Seit 2020 gibt die Stadt Wohnbauflächen nur noch im Erbbaurecht aus, nicht an Selbstnutzer. | Beendet (Stadtrat 22.07.2020) |
Alle Städte im Vergleich: Städtevergleich Förderung.
Auch in München gilt die Landesförderung der BayernLabo: zinsverbilligtes Darlehen bis zu einem Drittel der Gesamtkosten plus 5.000 € je Kind. Das Baukindergeld Plus nimmt keine Anträge mehr an. Förderung in Bayern. Für Familien mit Kind kommt beim Neubau KfW 300 dazu (170.000 bis 220.000 € ab 0,01 % Zins, Effizienzhaus 40), beim Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses KfW 308.
Häufige Fragen
Warum weicht der Wert für 2025 in München so stark vom Mittel ab?
2025 lag der Kaufwert bei 3.455 €/m², das Mittel 2023 bis 2025 bei 2.795 €/m². Hinter dem Jahreswert stehen 373 Verkäufe; welche Grundstücke gerade verkauft werden, ändert den Durchschnitt stark. Das Mittel ist der verlässlichere Wert.
Ist Bauland in München teurer als im Schnitt von Bayern?
Ja, deutlich: Mit 2.795 €/m² kostet es das 7,2-fache des Landesschnitts 2023 bis 2025 (388 €/m²). Das ist Platz 1 von 95.
Wie viel spart ein kleineres Grundstück in München?
100 m² weniger sparen zum Mittel rund 295.000 € samt Steuer und Notar, das senkt die Rate um rund 1.170 €.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus in München?
Für das Beispiel mit 500 m² mindestens 77.000 € für Grunderwerbsteuer und Notar. Wir rechnen mit 20 %, also rund 411.000 €.
Quellen
Kaufwerte: Statistik der Kaufwerte für Bauland, Tabelle 61511-01-03-4 der Regionaldatenbank Deutschland; © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026. Dieses Werk ist lizenziert unter der Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0. (dl-de/by-2-0). Mittel, Ränge und Flächenpreise: eigene Berechnung. Baukosten: Datenquelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistischer Bericht F2102C 2025, Tabelle 6, eigene Berechnung. Einwohner und Fläche: Destatis GV-ISys, 31.12.2025, © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0. Zins: Modell Hypolotse, Stand 14.10.2026. Förderung gelesen im Oktober 2026. Alle Quellen mit Links.