Grundstückspreise in Bayern: Kaufwerte für Bauland je Kreis

Alle Kreise und kreisfreien Städte

Sortiert nach dem Mittel der Kaufwerte 2023 bis 2025. 95 Kreise und Städte haben eine eigene Seite mit Einzeljahren, Vergleich, Grundstückskosten, Hausrechnung und Förderung. Mit * markiert: weniger als 20 Verkäufe in drei Jahren (1 Kreis), der Wert ist unsicher. Ohne Wert: Bayreuth (kein Verkauf 2023 bis 2025). Für sie gibt es keine eigene Seite.

Regierungsbezirke

Die Regierungsbezirke im Vergleich, Mittel aller Verkäufe 2023 bis 2025. Die Baukosten je Bezirk sind die Werte, mit denen die Kreisseiten rechnen.

Warum keine Bodenrichtwerte

Bayern zeigt seine Bodenrichtwerte nur im Viewer BORIS-Bayern oder gibt sie gegen Gebühr ab. Eine Lizenz, die Auswerten und Veröffentlichen erlaubt, gibt es nicht. Für Länder mit offenen Daten zeigen wir den Median der Bodenrichtwerte je Gemeinde. Für Bayern nehmen wir statt dessen die amtliche Statistik der Kaufwerte für Bauland. Sie ist offen lizenziert, deckt jeden Kreis ab und beruht auf echten Verkäufen. Sie ist aber gröber: ein Wert je Kreis, nicht je Gemeinde oder Lage. Den Richtwert für eine Adresse siehst du in BORIS-Bayern.

Was der Kaufwert für Bauland aussagt

Die Statistischen Ämter erfassen jedes Jahr alle Verkäufe unbebauter Grundstücke ab 100 m², die ihnen die Finanzämter melden. Für jeden Kreis veröffentlichen sie die Zahl der Verkäufe, die verkaufte Fläche und die Kaufsumme. Der Kaufwert ist die Kaufsumme geteilt durch die Fläche, also der tatsächlich gezahlte Durchschnittspreis je Quadratmeter. Wir nehmen das baureife Land: Grundstücke, die nach Baurecht bebaut werden dürfen und erschlossen sind. Rohbauland, Industrieland und Land für Verkehrszwecke sind eigene Kategorien und zählen nicht mit.

Ein Kaufwert ist kein Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone mit gleichartigen Grundstücken und wird vom Gutachterausschuss abgeleitet. Der Kaufwert dagegen mittelt alles, was im Kreis verkauft wurde, über alle Lagen hinweg. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind nicht enthalten. Steht in einer Tabelle „geheim“, haben die Ämter den Wert zum Schutz einzelner Verkäufer unterdrückt. „Kein Verkauf“ heißt, es gab in dem Jahr keinen Fall.

Warum wir das Dreijahresmittel nehmen

In einem Kreis werden jedes Jahr andere Grundstücke verkauft: mal viele Bauplätze in einem neuen Baugebiet am Ortsrand, mal ein paar teure Lücken in der Stadt. Der Durchschnitt springt deshalb, auch wenn sich die Preise kaum geändert haben. In München lag er 2023 bei 2.868 €/m², 2024 bei 2.136 €/m² und 2025 bei 3.455 €/m². Bei wenigen Verkäufen ist es noch extremer: Ein einziges großes Grundstück kann den Wert eines Jahres bestimmen.

Als Hauptwert nehmen wir deshalb das Mittel der Jahre 2023 bis 2025. Wo Fläche und Kaufsumme veröffentlicht sind, teilen wir die Kaufsumme der drei Jahre durch ihre Fläche. Wo sie geheim sind, gewichten wir die Jahreswerte nach der Zahl der Verkäufe. Unter 20 Verkäufen weisen die Seiten auf die dünne Datenbasis hin. Die Einzeljahre 2021 bis 2025 stehen auf jeder Kreisseite zum Vergleich.

Große Unterschiede innerhalb eines Kreises

Ein Landkreis umfasst oft Dutzende Gemeinden, von der Kreisstadt mit Bahnanschluss bis zum Dorf ohne Laden. Der Kaufwert fasst sie alle zusammen. Für ein bestimmtes Grundstück kann der Preis deshalb ein Vielfaches über oder unter dem Kreiswert liegen. Auch in kreisfreien Städten liegen gefragte Viertel weit über dem Schnitt. Den Wert für eine Lage zeigt der Bodenrichtwert im Portal des Landes, hier BORIS-Bayern. Den Kaufwert nutzt du am besten, um Kreise miteinander zu vergleichen und ein Budget grob abzustecken.

Auch die Größe zählt. Bayern veröffentlicht den Kaufwert 2025 landesweit nach Grundstücksgröße. Kleine Grundstücke kosten je Quadratmeter deutlich mehr:

So rechnen wir die Hauskosten

Jede Kreisseite rechnet dasselbe Beispiel: 500 m² Bauland zum Dreijahresmittel des Kreises und ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche. Die Baukosten stammen aus der Baugenehmigungsstatistik 2025: veranschlagte Kosten des Bauwerks neuer Häuser mit 1 oder 2 Wohnungen je m² Wohnfläche. Bayern veröffentlicht sie je Regierungsbezirk, und mit diesem Wert rechnen wir: Oberbayern 3.466 €/m²; Unterfranken 3.043 €/m²; Schwaben 2.973 €/m²; Mittelfranken 2.878 €/m²; Oberfranken 2.856 €/m²; Niederbayern 2.809 €/m²; Oberpfalz 2.784 €/m². Der Landeswert liegt bei 3.085 €/m² (13.189 Häuser). Der Wert enthält nur das Gebäude. Planung, Genehmigung, Außenanlagen und Hausanschlüsse setzen wir pauschal mit 20 % an, das ist eine Annahme.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Beim Eigenbau zahlst du sie nur auf das Grundstück, solange du den Bauvertrag unabhängig vom Grundstückskauf schließt; kaufst du Grundstück und Haus zusammen vom Bauträger, fällt sie auf den Gesamtpreis an. Für Notar und Grundbuch setzen wir rund 2 % an. Eigenkapital: 20 % der Summe. Die Rate rechnen wir mit dem Modellzins für 10 Jahre Zinsbindung bei Topkondition (3,96 %, effektiv rund 4,03 %, Stand 14.10.2026) und 2 % anfänglicher Tilgung. Bei 80 % Finanzierung verlangen Banken meist einen Aufschlag. Den aktuellen Stand zeigt die Seite Bauzinsen.

Förderung von Land und Bund

Zuständig ist die BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt). Der Antrag läuft über die Bewilligungsstelle am Landratsamt bzw. bei der kreisfreien Stadt, zwingend vor Kaufvertrag oder Baubeginn. Einen schnellen Eignungscheck bietet der Mini-Förderlotse der BayernLabo.

• Bayerisches Wohnungsbauprogramm (Eigenwohnraum): Staatsdarlehen bis 30 % der Kosten (Neubau/Ersterwerb) bzw. 40 % (Zweiterwerb), mind. 15.000 €; Zins 0,5 % p. a. für 15 Jahre (danach gedeckelt bei 7 %); einmaliger Zuschuss 7.500 € je Kind. Hinweis: Laufzeit derzeit nicht bestätigt. Die Wohneigentumsseite des Bauministeriums führt das Programm nicht mehr auf, ein amtliches Ende ist aber auch nicht belegt. Vor Planung bei der Bewilligungsstelle erfragen.
• Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm (BayernLabo): Zinsverbilligtes Kapitalmarktdarlehen bis zu einem Drittel der Gesamtkosten (mind. 15.000 €), Zinsbindung wahlweise 10 oder 15 Jahre, Tilgung 2,0 % zzgl. ersparter Zinsen; zusätzlich 5.000 € Kinderzuschuss je Kind (auf das Eigenkapital anrechenbar).

Alle Bedingungen stehen auf der Seite Förderung in Bayern, geprüft am 9. Oktober 2026.

Familien mit Kind bekommen für einen Neubau KfW 300: 170.000 bis 220.000 € ab 0,01 % Sollzins, wenn das Haus Effizienzhaus 40 erreicht. Wer ein sanierungsbedürftiges Haus kauft, kann KfW 308 nutzen: 140.000 bis 180.000 €. Für beide gilt eine Einkommensgrenze von 90.000 € zu versteuerndem Einkommen bei einem Kind, plus 10.000 € je weiterem Kind. Wie sich die Programme stapeln, rechnet der Förder-Rechner. Kommunales Baukindergeld steht auf den Kreisseiten und unter Baukindergeld der Gemeinden.

So haben wir ausgewertet

Grundlage ist die Tabelle 61511-01-03-4 der Regionaldatenbank mit allen Kreisen und kreisfreien Städten, Jahre 2021 bis 2025. Für Bayern sind das 96 Kreise und Städte, 95 davon mit einem Wert für 2023 bis 2025. Gezählt ist nur baureifes Land. Ränge: Platz in Bayern und bundesweit unter 397 Kreisen mit Wert, jeweils nach dem Dreijahresmittel (1 = teuerster Kreis). Landes- und Bundesschnitt sind Kaufsumme durch Fläche aller Verkäufe 2023 bis 2025. Als preislich nächste Kreise nennen wir die drei Kreise des Landes mit dem ähnlichsten Mittel. Unsere Werte für Bayern und Baden-Württemberg stimmen mit den Berichten der Landesämter überein.

Einwohner, Fläche und die größten Gemeinden stammen aus dem Gemeindeverzeichnis zum 31.12.2025. Das kommunale Baukindergeld haben wir am 13. Oktober 2026 auf den Seiten der Gemeinden gelesen, die Förderung der großen Städte im Oktober 2026 geprüft.

Quellen

• Statistik der Kaufwerte für Bauland (61511), Regionaldatenbank Deutschland, Tabelle 61511-01-03-4, baureifes Land 2021 bis 2025, Flatfile-Download abgerufen am 15.10.2026. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2026. Dieses Werk ist lizenziert unter der Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0. (dl-de/by-2-0). Dreijahresmittel, Ränge und Flächenpreise: eigene Berechnung.
• Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistischer Bericht F2102C „Baugenehmigungen in Bayern 2025“, Tabelle 6 (Errichtung neuer Wohngebäude nach Regierungsbezirken und Gebäudearten) (Datei); Datenquelle: Bayerisches Landesamt für Statistik - www.statistik.bayern.de; veranschlagte Kosten der Bauwerke je m² Wohnfläche, eigene Berechnung
• Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Fläche und Bevölkerung am 31.12.2025; © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0
• Hypolotse: Grunderwerbsteuer und Förderung in Bayern, geprüft am 9. Oktober 2026
• Hypolotse: Baukindergeld der Gemeinden, gelesen am 13. Oktober 2026
• Hypolotse: Förderung der 100 größten Städte
• Hypolotse: KfW 300, geprüft am 10. Oktober 2026
• Hypolotse: KfW 308, geprüft am 10. Oktober 2026
• Bayerisches Landesamt für Steuern: FAQ Grunderwerbsteuer
• StMB Bayern: Förderung von Wohneigentum
• BayernLabo: Eigenheimfinanzierung (Zinsverbilligungsprogramm)
• Zins: Deutsche Bundesbank, Zinsstruktur börsennotierter Bundeswertpapiere, Modell Hypolotse, Stand 14.10.2026