Was kostet Bauland in Essen-Bredeney?
Baureifes Wohnbauland kostet in Essen-Bredeney 2026 im Median 710 €/m² (Bodenrichtwert, 41 Zonen). Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 650 und 740 €/m². Unter den 48 Stadtteilen in Essen mit eigener Auswertung ist das Platz 1, 73 % über dem Median aller Wohnbauzonen der Stadt (410 €/m²). Für ein Hausgrundstück zählt der Wert der 22 Zonen für ein- bis zweigeschossige Bebauung: 700 €/m². 500 m² zu 700 €/m² kosten rund 350.000 €, mit einem Haus von 140 m² und allen Nebenkosten rund 776.000 € und bei 20 % Eigenkapital rund 3.080 € Rate im Monat (3,96 %, Stand 14.10.2026).
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Bredeney im Vergleich
Platz 1 von 48: Bredeney liegt im teuersten Zehntel von Essen. Gegenüber dem Median der Stadt (410 €/m²) zahlst du für 500 m² rund 150.000 € mehr. Bredeney ist der teuerste Stadtteil der Auswertung; dahinter folgt Heisingen (590 €/m²). Ähnlich teuer sind Heisingen mit 590 €/m² (500 m² rund 60.000 € günstiger), Südviertel mit 560 €/m² (500 m² rund 75.000 € günstiger) und Heidhausen mit 555 €/m² (500 m² rund 78.000 € günstiger). Zum Vergleich: Die mittlere Gemeinde in NRW kommt auf 195 €/m², Bredeney auf das 3,6-Fache.
Die vollständige Rangliste der Stadtteile zeigt die Übersicht für Essen.
Bodenrichtwerte in Bredeney
In Bredeney liegen 41 Zonen für baureifes Wohnbauland: 22 für ein- bis zweigeschossige Bebauung, 19 für dichtere, meist mehrgeschossige.
| Median ein- bis zweigeschossig | 700 €/m² (22 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 710 €/m² (41 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 650 bis 740 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 540 bis 890 €/m² |
| Zum Vergleich: ganz Essen | 410 €/m² (809 Zonen) |
Die einzelnen Bodenrichtwerte in €/m², aufsteigend: ein- bis zweigeschossig 540, 590, 590, 650, 650 bis 720, 750, 770, 790, 850 (dazwischen 12 weitere); übrige Zonen 600, 600, 650, 650, 650 bis 780, 790, 790, 820, 890 (dazwischen 9 weitere).
Wofür die Werte in Bredeney gelten, steht in den Angaben zum Richtwertgrundstück: Geschosszahl I-II (22 Zonen), II-III (7 Zonen), II-IV (5 Zonen), II-VI (5 Zonen) und weitere; Grundstückstiefe 40 m (40 Zonen). Weicht dein Grundstück davon ab, passt der Gutachterausschuss den Wert über Umrechnungskoeffizienten an.
Die Lage innerhalb von Bredeney macht bei 400 m² rund 36.000 € aus, gemessen an der mittleren Hälfte der Zonen. So viel kostet ein Grundstück in Bredeney je nach Größe:
| Fläche | günstige Zone (650 €/m²) | Median (710 €/m²) | teure Zone (740 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 300 m² | 195.000 € | 213.000 € | 222.000 € |
| 400 m² | 260.000 € | 284.000 € | 296.000 € |
| 500 m² | 325.000 € | 355.000 € | 370.000 € |
Zuschnitt, Erschließung und genaue Lage verschieben den echten Preis gegenüber dem Richtwert. Mehr zum Bodenrichtwert.
Was ein Haus in Bredeney kostet
Angenommen, du kaufst in Bredeney 500 m² zum Wert der ein- bis zweigeschossigen Zonen (700 €/m²) und baust 140 m² Wohnfläche. Die Annahmen stehen zentral erklärt.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 700 €/m² | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 22.750 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 7.000 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 776.398 € | |
| Eigenkapital 20 % | 155.280 € | |
| Darlehen | 621.118 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 3.085 € |
Mehr als ein Drittel der Kosten steckt in Bredeney im Boden (45 %). Jede 100 m² weniger Grundstück sparen rund 76.000 €.
Ein kleineres Grundstück von 400 m² drückt die Rate in Bredeney auf rund 2.780 €, ein größeres von 600 m² hebt sie auf rund 3.390 €. Vom Bauträger gekauft, fällt die Grunderwerbsteuer auf alles: rund 49.000 € statt 22.800 €.
Rechnet man mit den Baukosten in Essen (2.599 €/m² laut 58 Baugenehmigungen 2025), wird das Haus rund 40.000 € teurer als mit dem Landeswert.
Deine eigene Rate rechnet der Baufinanzierungsrechner. Was dein Einkommen trägt, zeigt der Budgetrechner.
Förderung
Ein laufendes Förderprogramm der Stadt Essen haben wir nicht gefunden (Stand Oktober 2026), das gilt auch für Bredeney. Wie andere Großstädte fördern, zeigt der Städtevergleich.
Dazu kommen Land und Bund: Eigentumsförderung NRW mit 0,5 % Zins, für Familien KfW 300 beim Neubau oder KfW 308 beim Altbau. Bedingungen im Überblick.
Häufige Fragen
Was kostet ein Grundstück in Essen-Bredeney?
500 m² kosten zum Median-Bodenrichtwert von 710 €/m² rund 355.000 €; mit den Werten der mittleren Hälfte 325.000 € bis 370.000 €. Dazu kommen Grunderwerbsteuer und Notar.
Ist Bauland in Bredeney teurer als im Rest von Essen?
Ja. Mit 710 €/m² liegt Bredeney 73 % über dem Median aller Wohnbauzonen in Essen (410 €/m²). Das ist Platz 1 von 48.
Wo ist es in Essen günstiger als in Bredeney?
Mindestens 10 % weniger kostet Bauland zum Beispiel in Heisingen (590 €/m²) und Südviertel (560 €/m²). Bei 500 m² spart das rund 60.000 € oder mehr.
Wie viel spart ein kleineres Grundstück in Bredeney?
100 m² weniger sparen rund 76.000 € samt Steuer und Notar, das senkt die Rate um rund 300 €.
Quellen
Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 1.1.2026 (dl-de/zero-2-0), Stadtteil laut Ortsteilfeld des Datensatzes. Dazu die Baukosten (IT.NRW, Baugenehmigungen 2025) und unser Zinsmodell vom 14.10.2026. Auswertung je Stadtteil: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.