Was kostet Bauland in Essen-Vogelheim?
Der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland in Essen-Vogelheim liegt 2026 bei 210 €/m², gerechnet über 4 Zonen. Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 195 und 220 €/m². Unter den 48 Stadtteilen in Essen mit eigener Auswertung ist das Platz 48, 49 % unter dem Median aller Wohnbauzonen der Stadt (410 €/m²). Grundstück (500 m² zu 210 €/m²) und Haus (140 m²) kommen zusammen auf rund 511.000 €, die Rate auf rund 2.030 € (20 % Eigenkapital, 3,96 % Zins, Stand 14.10.2026). Achtung: Der Wert beruht auf nur 4 Zonen.
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Vogelheim im Vergleich
Vogelheim steht mit Platz 48 von 48 Stadtteilen im günstigsten Zehntel von Essen. Der Median liegt 49 % unter dem Wert der ganzen Stadt (410 €/m²); für 500 m² sind das rund 100.000 € weniger. Günstiger als hier ist Wohnbauland in keinem anderen Stadtteil der Auswertung; als Nächstes folgt Karnap (215 €/m²). Preislich am nächsten liegen Karnap mit 215 €/m² (500 m² rund 2.000 € teurer), Katernberg mit 225 €/m² (500 m² rund 8.000 € teurer) und Altenessen-Nord mit 240 €/m² (500 m² rund 15.000 € teurer). Zum Vergleich: Die mittlere Gemeinde in NRW kommt auf 195 €/m², Vogelheim auf 210 €/m².
Alle Stadtteile mit ihren Werten stehen auf der Seite Grundstückspreise Essen.
Bodenrichtwerte in Vogelheim
Von den 4 Zonen in Vogelheim sind 2 für ein- bis zweigeschossige und 2 für dichtere, meist mehrgeschossige Bebauung normiert.
| Median ein- bis zweigeschossig | 220 €/m² (2 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 210 €/m² (4 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 195 bis 220 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 165 bis 235 €/m² |
| Zum Vergleich: ganz Essen | 410 €/m² (809 Zonen) |
Die Werte der Zonen in €/m², vom niedrigsten zum höchsten: ein- bis zweigeschossig 205 und 235; übrige Zonen 165 und 215.
Jeder Richtwert gilt für ein gedachtes Mustergrundstück. In Vogelheim beschreibt der Datensatz es so: Geschosszahl I-II (2 Zonen), II-III (1 Zone), II-IV (1 Zone); Grundstückstiefe 40 m (4 Zonen). Ein Grundstück mit mehr Geschossen oder anderer Größe hat deshalb einen anderen Wert je m².
Zwischen günstiger und teurer Zone liegen in Vogelheim bei 400 m² rund 10.000 €. So viel kostet ein Grundstück in Vogelheim je nach Größe:
| Fläche | günstige Zone (195 €/m²) | Median (210 €/m²) | teure Zone (220 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 300 m² | 58.000 € | 63.000 € | 66.000 € |
| 400 m² | 78.000 € | 84.000 € | 88.000 € |
| 500 m² | 98.000 € | 105.000 € | 110.000 € |
Ein Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt für unbebautes Land und kein Kaufpreis. Was er abbildet.
Was ein Haus in Vogelheim kostet
Rechenbeispiel: 500 m² zum Median aller Zonen (210 €/m²), dazu ein Einfamilienhaus mit 140 m² zu 2.361 €/m² Baukosten (NRW 2025) und 20 % Baunebenkosten. Wie wir rechnen.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 210 €/m² | 105.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 6.825 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 2.100 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 510.573 € | |
| Eigenkapital 20 % | 102.115 € | |
| Darlehen | 408.458 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 2.029 € |
Rund 21 % der Summe entfallen in Vogelheim auf das Grundstück. Mit jeweils 100 m² mehr oder weniger verschiebt sich der Betrag um rund 23.000 €.
Mit 400 m² Grundstück kommst du in Vogelheim auf rund 488.000 € und 1.940 € Rate, mit 600 m² auf rund 533.000 € und 2.120 € im Monat. Beim Kauf vom Bauträger wären es 33.000 € Grunderwerbsteuer, weil sie dann auch auf das Haus anfällt.
In Essen haben Bauherren 2025 2.599 €/m² veranschlagt, 238 €/m² mehr als im Land (58 genehmigte Häuser). Mit diesem Wert wäre das Haus rund 40.000 € teurer.
Deine eigene Rate rechnet der Baufinanzierungsrechner. Was dein Einkommen trägt, zeigt der Budgetrechner.
Förderung
Für Vogelheim gibt es kein eigenes Programm, und auch die Stadt Essen fördert den Kauf nach unserer Prüfung derzeit nicht (Stand Oktober 2026). Wie andere Großstädte fördern, zeigt der Städtevergleich.
Landesweit kommen die Eigentumsförderung NRW (0,5 % Zins, Antrag bei Stadt- oder Kreisverwaltung) und für Familien KfW 300 oder KfW 308 dazu. Was Land und Bund zahlen.
Häufige Fragen
Ist Vogelheim teurer als der Durchschnitt in Essen?
Nein. Mit 210 €/m² liegt Vogelheim 49 % unter dem Median aller Wohnbauzonen in Essen (410 €/m²). Das ist Platz 48 von 48.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Vogelheim?
Für das Beispiel mit 500 m² mindestens 9.000 € für Grunderwerbsteuer (6,5 %) und Notar. Wir rechnen mit 20 %, also rund 102.000 €.
Was kostet ein Grundstück in Essen-Vogelheim?
Laut Bodenrichtwert im Median 210 €/m², für 500 m² also rund 105.000 €; mit den Werten der mittleren Hälfte 98.000 € bis 110.000 €. Dazu kommen Grunderwerbsteuer und Notar.
Quellen
Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 1.1.2026 (dl-de/zero-2-0), Stadtteil laut Ortsteilfeld des Datensatzes. Dazu die Baukosten (IT.NRW, Baugenehmigungen 2025) und unser Zinsmodell vom 14.10.2026. Auswertung je Stadtteil: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.