Was kostet Bauland in Köln-Ehrenfeld?
Der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland in Köln-Ehrenfeld liegt 2026 bei 1.200 €/m², gerechnet über 3 Zonen. Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 1.080 und 1.200 €/m². Unter den 60 Stadtteilen in Köln mit eigener Auswertung ist das Platz 15, 38 % über dem Median aller Wohnbauzonen der Stadt (870 €/m²). Alle Zonen gelten hier für dichtere, meist mehrgeschossige Bebauung, ein Hausgrundstück kostet meist weniger. Grundstück (500 m² zu 1.200 €/m²) und Haus (140 m²) kommen zusammen auf rund 1.048.000 €, die Rate auf rund 4.160 € (20 % Eigenkapital, 3,96 % Zins, Stand 14.10.2026). Achtung: Der Wert beruht auf nur 3 Zonen.
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Ehrenfeld im Vergleich
Gemessen am Stadtmedian von 870 €/m² ist Bauland in Ehrenfeld 38 % teurer. In der Rangliste der 60 Stadtteile reicht das für Platz 15, also im oberen Drittel; bei 500 m² macht das rund 165.000 € aus. Die Spanne in Köln reicht von 530 €/m² in Immendorf bis 2.830 €/m² in Bayenthal. 500 m² in Ehrenfeld kosten rund 815.000 € weniger als im teuersten und rund 335.000 € mehr als im günstigsten Stadtteil. Wer Alternativen zu einem ähnlichen Preis sucht, findet sie in Niehl mit 1.180 €/m² (500 m² rund 10.000 € günstiger), Raderthal mit 1.220 €/m² (500 m² rund 10.000 € teurer) und Neuehrenfeld mit 1.155 €/m² (500 m² rund 22.000 € günstiger). Landesweit liegt der mittlere Gemeindewert in NRW bei 195 €/m²; Ehrenfeld kostet das 6,2-Fache.
Die vollständige Rangliste der Stadtteile zeigt die Übersicht für Köln.
Bodenrichtwerte in Ehrenfeld
In Ehrenfeld liegen 3 Zonen für baureifes Wohnbauland, keine davon für ein- bis zweigeschossige Bebauung. Alle Werte gelten für dichtere, meist mehrgeschossige Bebauung.
| Median ein- bis zweigeschossig | keine solche Zone |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 1.200 €/m² (3 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 1.080 bis 1.200 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 960 bis 1.200 €/m² |
| Zum Vergleich: ganz Köln | 870 €/m² (384 Zonen) |
Die Werte der Zonen in €/m², vom niedrigsten zum höchsten: 960, 1.200 und 1.200.
Jeder Richtwert gilt für ein gedachtes Mustergrundstück. In Ehrenfeld beschreibt der Datensatz es so: Geschosszahl III (3 Zonen). Weicht dein Grundstück davon ab, passt der Gutachterausschuss den Wert über Umrechnungskoeffizienten an.
Zwischen günstiger und teurer Zone liegen in Ehrenfeld bei 400 m² rund 48.000 €. So viel kostet ein Grundstück in Ehrenfeld je nach Größe:
| Fläche | günstige Zone (1.080 €/m²) | Median (1.200 €/m²) | teure Zone (1.200 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 300 m² | 324.000 € | 360.000 € | 360.000 € |
| 400 m² | 432.000 € | 480.000 € | 480.000 € |
| 500 m² | 540.000 € | 600.000 € | 600.000 € |
Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone, nicht dein Grundstück. Was der Wert bedeutet.
Was ein Haus in Ehrenfeld kostet
Rechenbeispiel: 500 m² zum Median aller Zonen (1.200 €/m²), dazu ein Einfamilienhaus mit 140 m² zu 2.361 €/m² Baukosten (NRW 2025) und 20 % Baunebenkosten. Wie wir rechnen.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 1.200 €/m² | 600.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 39.000 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 12.000 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 1.047.648 € | |
| Eigenkapital 20 % | 209.530 € | |
| Darlehen | 838.118 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 4.163 € |
In Ehrenfeld macht das Grundstück 57 % der Summe aus. Hier entscheidet vor allem die Fläche über die Rate: Mit 400 m² statt 500 m² sinkt die Summe um rund 130.000 €.
Ein kleineres Grundstück von 400 m² drückt die Rate in Ehrenfeld auf rund 3.650 €, ein größeres von 600 m² hebt sie auf rund 4.680 €. Beim Kauf vom Bauträger wären es 65.000 € Grunderwerbsteuer, weil sie dann auch auf das Haus anfällt.
Weil es in Ehrenfeld keine Zone für ein- bis zweigeschossige Bebauung gibt, steckt in dieser Rechnung der Bodenwert für Geschossbau. Mit dem Hauswert der ganzen Stadt (870 €/m²) wären 500 m² rund 165.000 € günstiger.
In Köln haben Bauherren 2025 2.111 €/m² veranschlagt, 250 €/m² weniger als im Land (212 genehmigte Häuser). Mit diesem Wert wäre das Haus rund 42.000 € günstiger.
Mit deinem Einkommen rechnet der Budgetrechner, mit eigenen Zahlen der Baufinanzierungsrechner.
Förderung
Für Ehrenfeld gibt es kein eigenes Programm, und auch die Stadt Köln fördert den Kauf nach unserer Prüfung derzeit nicht (Stand Oktober 2026). Wie andere Großstädte fördern, zeigt der Städtevergleich.
Unabhängig vom Wohnort Ehrenfeld kannst du Landesförderung und KfW-Kredite nutzen, wenn dein Einkommen passt. Programme von Land und Bund.
Häufige Fragen
Ist Ehrenfeld teurer als der Durchschnitt in Köln?
Ja. Mit 1.200 €/m² liegt Ehrenfeld 38 % über dem Median aller Wohnbauzonen in Köln (870 €/m²). Das ist Platz 15 von 60.
Warum ist der Bodenrichtwert in Ehrenfeld so hoch?
3 von 3 Zonen gelten für dichtere, meist mehrgeschossige Bebauung, ihr Wert ist auf viel Wohnfläche je m² Grundstück bezogen. Hauszonen gibt es in Ehrenfeld nicht; in ganz Köln liegen sie im Median bei 870 €/m².
Wie viel spart ein kleineres Grundstück in Ehrenfeld?
100 m² weniger sparen rund 130.000 € samt Steuer und Notar, das senkt die Rate um rund 520 €.
Was kostet ein Grundstück in Köln-Ehrenfeld?
Laut Bodenrichtwert im Median 1.200 €/m², für 500 m² also rund 600.000 €; mit den Werten der mittleren Hälfte 540.000 € bis 600.000 €. Dazu kommen Grunderwerbsteuer und Notar.
Quellen
Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 1.1.2026 (dl-de/zero-2-0), Stadtteil laut Ortsteilfeld des Datensatzes. Baukosten: IT.NRW, Baugenehmigungen 2025. Zins: Modell Hypolotse, Stand 14.10.2026. Förderung gelesen im Oktober 2026. Auswertung je Stadtteil: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.