Was kostet Bauland in Düsseldorf-Eller?
Baureifes Wohnbauland kostet in Düsseldorf-Eller 2026 im Median 825 €/m² (Bodenrichtwert, 12 Zonen). Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 785 und 865 €/m². Unter den 28 Stadtteilen in Düsseldorf mit eigener Auswertung ist das Platz 26, 21 % unter dem Median aller Wohnbauzonen der Stadt (1.050 €/m²). 500 m² zu 825 €/m² kosten rund 412.000 €, mit einem Haus von 140 m² und allen Nebenkosten rund 844.000 € und bei 20 % Eigenkapital rund 3.350 € Rate im Monat (3,96 %, Stand 14.10.2026).
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Eller im Vergleich
Gemessen am Stadtmedian von 1.050 €/m² ist Bauland in Eller 21 % günstiger. In der Rangliste der 28 Stadtteile reicht das für Platz 26, also im günstigsten Zehntel; bei 500 m² macht das rund 112.000 € aus. Zum teuersten Stadtteil, Niederkassel (2.850 €/m²), fehlen 2.025 €/m²; der günstigste, Hellerhof, liegt 170 €/m² darunter. Preislich am nächsten liegen Garath mit 820 €/m² (500 m² rund 2.000 € günstiger), Lohausen mit 830 €/m² (500 m² rund 2.000 € teurer) und Unterrath mit 860 €/m² (500 m² rund 18.000 € teurer). Landesweit liegt der mittlere Gemeindewert in NRW bei 195 €/m²; Eller kostet das 4,2-Fache.
Alle Stadtteile mit ihren Werten stehen auf der Seite Grundstückspreise Düsseldorf.
Bodenrichtwerte in Eller
In Eller liegen 12 Zonen für baureifes Wohnbauland: 6 für ein- bis zweigeschossige Bebauung, 6 für dichtere, meist mehrgeschossige.
| Median ein- bis zweigeschossig | 825 €/m² (6 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 825 €/m² (12 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 785 bis 865 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 730 bis 1.050 €/m² |
| Zum Vergleich: ganz Düsseldorf | 1.050 €/m² (186 Zonen) |
Die einzelnen Bodenrichtwerte in €/m², aufsteigend: ein- bis zweigeschossig 770, 770, 820, 830, 860 und 1.050; übrige Zonen 730, 790, 800, 840, 880 und 960.
Wofür die Werte in Eller gelten, steht in den Angaben zum Richtwertgrundstück: Geschosszahl II (7 Zonen), III (2 Zonen), I (1 Zone), IV (1 Zone) und weitere; Grundstückstiefe 40 m (12 Zonen). Ein Grundstück mit mehr Geschossen oder anderer Größe hat deshalb einen anderen Wert je m².
Die Lage innerhalb von Eller macht bei 400 m² rund 32.000 € aus, gemessen an der mittleren Hälfte der Zonen. So viel kostet ein Grundstück in Eller je nach Größe:
| Fläche | günstige Zone (785 €/m²) | Median (825 €/m²) | teure Zone (865 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 300 m² | 236.000 € | 248.000 € | 260.000 € |
| 400 m² | 314.000 € | 330.000 € | 346.000 € |
| 500 m² | 392.000 € | 412.000 € | 432.000 € |
Ein Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt für unbebautes Land und kein Kaufpreis. Was er abbildet.
Was ein Haus in Eller kostet
Angenommen, du kaufst in Eller 500 m² zum Wert der ein- bis zweigeschossigen Zonen (825 €/m²) und baust 140 m² Wohnfläche. Die Annahmen stehen zentral erklärt.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 825 €/m² | 412.500 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 26.812 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 8.250 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 844.210 € | |
| Eigenkapital 20 % | 168.842 € | |
| Darlehen | 675.368 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 3.354 € |
Mehr als ein Drittel der Kosten steckt in Eller im Boden (49 %). Jede 100 m² weniger Grundstück sparen rund 90.000 €.
Mit 400 m² Grundstück kommst du in Eller auf rund 755.000 € und 3.000 € Rate, mit 600 m² auf rund 934.000 € und 3.710 € im Monat. Vom Bauträger gekauft, fällt die Grunderwerbsteuer auf alles: rund 53.000 € statt 26.800 €.
Rechnet man mit den Baukosten in Düsseldorf (2.587 €/m² laut 131 Baugenehmigungen 2025), wird das Haus rund 38.000 € teurer als mit dem Landeswert.
Deine eigene Rate rechnet der Baufinanzierungsrechner. Was dein Einkommen trägt, zeigt der Budgetrechner.
Förderung
Stadtteile fördern nicht selbst, wohl aber die Stadt: Impulsprogramm Neubau: Darlehen 150.000 € plus 50.000 € je Kind, 15 Jahre zinsfrei. Nur für Haushalte ohne Anspruch auf Landesförderung. Bedingungen und Antrag stehen auf der Seite Förderung in Düsseldorf.
Unabhängig vom Wohnort Eller kannst du Landesförderung und KfW-Kredite nutzen, wenn dein Einkommen passt. Programme von Land und Bund.
Häufige Fragen
Was kostet ein Grundstück in Düsseldorf-Eller?
500 m² kosten zum Median-Bodenrichtwert von 825 €/m² rund 412.000 €; mit den Werten der mittleren Hälfte 392.000 € bis 432.000 €. Dazu kommen Grunderwerbsteuer und Notar.
Ist Bauland in Eller teurer als im Rest von Düsseldorf?
Nein. Mit 825 €/m² liegt Eller 21 % unter dem Median aller Wohnbauzonen in Düsseldorf (1.050 €/m²). Das ist Platz 26 von 28.
Wo ist es in Düsseldorf günstiger als in Eller?
Mindestens 10 % weniger kostet Bauland zum Beispiel in Hellerhof (655 €/m²). Bei 500 m² spart das rund 85.000 € oder mehr.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Eller?
Für das Beispiel mit 500 m² mindestens 35.000 € für Grunderwerbsteuer (6,5 %) und Notar. Wir rechnen mit 20 %, also rund 169.000 €.
Quellen
Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 1.1.2026 (dl-de/zero-2-0), Stadtteil laut Ortsteilfeld des Datensatzes. Dazu die Baukosten (IT.NRW, Baugenehmigungen 2025) und unser Zinsmodell vom 14.10.2026. Auswertung je Stadtteil: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.