Was kostet Bauland in Köln-Ensen?
Der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland in Köln-Ensen liegt 2026 bei 760 €/m², gerechnet über 3 Zonen. Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 745 und 770 €/m². Unter den 60 Stadtteilen in Köln mit eigener Auswertung ist das Platz 40, 13 % unter dem Median aller Wohnbauzonen der Stadt (870 €/m²). Grundstück (500 m² zu 760 €/m²) und Haus (140 m²) kommen zusammen auf rund 809.000 €, die Rate auf rund 3.210 € (20 % Eigenkapital, 3,96 % Zins, Stand 14.10.2026). Achtung: Der Wert beruht auf nur 3 Zonen.
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Ensen im Vergleich
Gemessen am Stadtmedian von 870 €/m² ist Bauland in Ensen 13 % günstiger. In der Rangliste der 60 Stadtteile reicht das für Platz 40, also im Mittelfeld; bei 500 m² macht das rund 55.000 € aus. Die Spanne in Köln reicht von 530 €/m² in Immendorf bis 2.830 €/m² in Bayenthal. 500 m² in Ensen kosten rund 1.035.000 € weniger als im teuersten und rund 115.000 € mehr als im günstigsten Stadtteil. Wer Alternativen zu einem ähnlichen Preis sucht, findet sie in Eil mit 760 €/m² (für 500 m² praktisch gleich), Poll mit 760 €/m² (für 500 m² praktisch gleich) und Westhoven mit 760 €/m² (für 500 m² praktisch gleich). Landesweit liegt der mittlere Gemeindewert in NRW bei 195 €/m²; Ensen kostet das 3,9-Fache.
Alle Stadtteile mit ihren Werten stehen auf der Seite Grundstückspreise Köln.
Bodenrichtwerte in Ensen
Von den 3 Zonen in Ensen sind 1 für ein- bis zweigeschossige und 2 für dichtere, meist mehrgeschossige Bebauung normiert.
| Median ein- bis zweigeschossig | 780 €/m² (1 Zone) |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 760 €/m² (3 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 745 bis 770 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 730 bis 780 €/m² |
| Zum Vergleich: ganz Köln | 870 €/m² (384 Zonen) |
Die Werte der Zonen in €/m², vom niedrigsten zum höchsten: ein- bis zweigeschossig 780; übrige Zonen 730 und 760.
Jeder Richtwert gilt für ein gedachtes Mustergrundstück. In Ensen beschreibt der Datensatz es so: Geschosszahl II-III (2 Zonen), I-II (1 Zone); Grundstücksgröße 300 m² (1 Zone). Ein Grundstück mit mehr Geschossen oder anderer Größe hat deshalb einen anderen Wert je m².
Zwischen günstiger und teurer Zone liegen in Ensen bei 400 m² rund 10.000 €. So viel kostet ein Grundstück in Ensen je nach Größe:
| Fläche | günstige Zone (745 €/m²) | Median (760 €/m²) | teure Zone (770 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 300 m² | 224.000 € | 228.000 € | 231.000 € |
| 400 m² | 298.000 € | 304.000 € | 308.000 € |
| 500 m² | 372.000 € | 380.000 € | 385.000 € |
Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone, nicht dein Grundstück. Was der Wert bedeutet.
Was ein Haus in Ensen kostet
Rechenbeispiel: 500 m² zum Median aller Zonen (760 €/m²), dazu ein Einfamilienhaus mit 140 m² zu 2.361 €/m² Baukosten (NRW 2025) und 20 % Baunebenkosten. Wie wir rechnen.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 760 €/m² | 380.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 24.700 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 7.600 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 808.948 € | |
| Eigenkapital 20 % | 161.790 € | |
| Darlehen | 647.158 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 3.214 € |
In Ensen macht das Grundstück 47 % der Summe aus. Hier entscheidet vor allem die Fläche über die Rate: Mit 400 m² statt 500 m² sinkt die Summe um rund 82.000 €.
Mit 400 m² Grundstück kommst du in Ensen auf rund 726.000 € und 2.890 € Rate, mit 600 m² auf rund 891.000 € und 3.540 € im Monat. Beim Kauf vom Bauträger wären es 50.000 € Grunderwerbsteuer, weil sie dann auch auf das Haus anfällt.
In Köln haben Bauherren 2025 2.111 €/m² veranschlagt, 250 €/m² weniger als im Land (212 genehmigte Häuser). Mit diesem Wert wäre das Haus rund 42.000 € günstiger.
Deine eigene Rate rechnet der Baufinanzierungsrechner. Was dein Einkommen trägt, zeigt der Budgetrechner.
Förderung
Für Ensen gibt es kein eigenes Programm, und auch die Stadt Köln fördert den Kauf nach unserer Prüfung derzeit nicht (Stand Oktober 2026). Wie andere Großstädte fördern, zeigt der Städtevergleich.
Landesweit kommen die Eigentumsförderung NRW (0,5 % Zins, Antrag bei Stadt- oder Kreisverwaltung) und für Familien KfW 300 oder KfW 308 dazu. Was Land und Bund zahlen.
Häufige Fragen
Ist Ensen teurer als der Durchschnitt in Köln?
Nein. Mit 760 €/m² liegt Ensen 13 % unter dem Median aller Wohnbauzonen in Köln (870 €/m²). Das ist Platz 40 von 60.
Wo ist es in Köln günstiger als in Ensen?
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Ensen?
Für das Beispiel mit 500 m² mindestens 32.000 € für Grunderwerbsteuer (6,5 %) und Notar. Wir rechnen mit 20 %, also rund 162.000 €.
Was kostet ein Grundstück in Köln-Ensen?
Laut Bodenrichtwert im Median 760 €/m², für 500 m² also rund 380.000 €; mit den Werten der mittleren Hälfte 372.000 € bis 385.000 €. Dazu kommen Grunderwerbsteuer und Notar.
Quellen
Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 1.1.2026 (dl-de/zero-2-0), Stadtteil laut Ortsteilfeld des Datensatzes. Dazu die Baukosten (IT.NRW, Baugenehmigungen 2025) und unser Zinsmodell vom 14.10.2026. Auswertung je Stadtteil: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.