Was kostet Bauland in Düsseldorf-Oberkassel?
Baureifes Wohnbauland kostet in Düsseldorf-Oberkassel 2026 im Median 1.650 €/m² (Bodenrichtwert, 5 Zonen). Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 1.550 und 3.400 €/m². Unter den 28 Stadtteilen in Düsseldorf mit eigener Auswertung ist das Platz 4, 57 % über dem Median aller Wohnbauzonen der Stadt (1.050 €/m²). 500 m² zu 1.650 €/m² kosten rund 825.000 €, mit einem Haus von 140 m² und allen Nebenkosten rund 1.292.000 € und bei 20 % Eigenkapital rund 5.130 € Rate im Monat (3,96 %, Stand 14.10.2026).
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Oberkassel im Vergleich
Platz 4 von 28: Oberkassel liegt im oberen Drittel von Düsseldorf. Gegenüber dem Median der Stadt (1.050 €/m²) zahlst du für 500 m² rund 300.000 € mehr. Zum teuersten Stadtteil, Niederkassel (2.850 €/m²), fehlen 1.200 €/m²; der günstigste, Hellerhof, liegt 995 €/m² darunter. Preislich am nächsten liegen Grafenberg mit 1.600 €/m² (500 m² rund 25.000 € günstiger), Benrath mit 1.450 €/m² (500 m² rund 100.000 € günstiger) und Golzheim mit 1.900 €/m² (500 m² rund 125.000 € teurer). Landesweit liegt der mittlere Gemeindewert in NRW bei 195 €/m²; Oberkassel kostet das 8,5-Fache.
Alle Stadtteile mit ihren Werten stehen auf der Seite Grundstückspreise Düsseldorf.
Bodenrichtwerte in Oberkassel
In Oberkassel liegen 5 Zonen für baureifes Wohnbauland: 3 für ein- bis zweigeschossige Bebauung, 2 für dichtere, meist mehrgeschossige.
| Median ein- bis zweigeschossig | 1.650 €/m² (3 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 1.650 €/m² (5 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 1.550 bis 3.400 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 1.450 bis 3.500 €/m² |
| Zum Vergleich: ganz Düsseldorf | 1.050 €/m² (186 Zonen) |
Die einzelnen Bodenrichtwerte in €/m², aufsteigend: ein- bis zweigeschossig 1.450, 1.650 und 3.400; übrige Zonen 1.550 und 3.500.
Wofür die Werte in Oberkassel gelten, steht in den Angaben zum Richtwertgrundstück: Geschosszahl II (3 Zonen), III (1 Zone), IV (1 Zone); Grundstückstiefe 40 m (3 Zonen), 35 m (2 Zonen). Ein Grundstück mit mehr Geschossen oder anderer Größe hat deshalb einen anderen Wert je m².
Die Spanne ist groß: Die teure Zone kostet 2,2-mal so viel wie die günstige. So viel kostet ein Grundstück in Oberkassel je nach Größe:
| Fläche | günstige Zone (1.550 €/m²) | Median (1.650 €/m²) | teure Zone (3.400 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 300 m² | 465.000 € | 495.000 € | 1.020.000 € |
| 400 m² | 620.000 € | 660.000 € | 1.360.000 € |
| 500 m² | 775.000 € | 825.000 € | 1.700.000 € |
Ein Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt für unbebautes Land und kein Kaufpreis. Was er abbildet.
Was ein Haus in Oberkassel kostet
Angenommen, du kaufst in Oberkassel 500 m² zum Wert der ein- bis zweigeschossigen Zonen (1.650 €/m²) und baust 140 m² Wohnfläche. Die Annahmen stehen zentral erklärt.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 1.650 €/m² | 825.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 53.625 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 16.500 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 1.291.773 € | |
| Eigenkapital 20 % | 258.355 € | |
| Darlehen | 1.033.418 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 5.133 € |
Mehr als ein Drittel der Kosten steckt in Oberkassel im Boden (64 %). Jede 100 m² weniger Grundstück sparen rund 179.000 €.
Mit 400 m² Grundstück kommst du in Oberkassel auf rund 1.113.000 € und 4.420 € Rate, mit 600 m² auf rund 1.471.000 € und 5.840 € im Monat. Vom Bauträger gekauft, fällt die Grunderwerbsteuer auf alles: rund 79.000 € statt 53.600 €.
Rechnet man mit den Baukosten in Düsseldorf (2.587 €/m² laut 131 Baugenehmigungen 2025), wird das Haus rund 38.000 € teurer als mit dem Landeswert.
Mit deinem Einkommen rechnet der Budgetrechner, mit eigenen Zahlen der Baufinanzierungsrechner.
Förderung
Stadtteile fördern nicht selbst, wohl aber die Stadt: Impulsprogramm Neubau: Darlehen 150.000 € plus 50.000 € je Kind, 15 Jahre zinsfrei. Nur für Haushalte ohne Anspruch auf Landesförderung. Bedingungen und Antrag stehen auf der Seite Förderung in Düsseldorf.
Dazu kommen Land und Bund: Eigentumsförderung NRW mit 0,5 % Zins, für Familien KfW 300 beim Neubau oder KfW 308 beim Altbau. Bedingungen im Überblick.
Häufige Fragen
Was kostet ein Grundstück in Düsseldorf-Oberkassel?
500 m² kosten zum Median-Bodenrichtwert von 1.650 €/m² rund 825.000 €; mit den Werten der mittleren Hälfte 775.000 € bis 1.700.000 €. Dazu kommen Grunderwerbsteuer und Notar.
Ist Bauland in Oberkassel teurer als im Rest von Düsseldorf?
Ja. Mit 1.650 €/m² liegt Oberkassel 57 % über dem Median aller Wohnbauzonen in Düsseldorf (1.050 €/m²). Das ist Platz 4 von 28.
Wo ist es in Düsseldorf günstiger als in Oberkassel?
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Oberkassel?
Für das Beispiel mit 500 m² mindestens 70.000 € für Grunderwerbsteuer (6,5 %) und Notar. Wir rechnen mit 20 %, also rund 258.000 €.
Quellen
Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 1.1.2026 (dl-de/zero-2-0), Stadtteil laut Ortsteilfeld des Datensatzes. Baukosten: IT.NRW, Baugenehmigungen 2025. Zins: Modell Hypolotse, Stand 14.10.2026. Förderung gelesen im Oktober 2026. Auswertung je Stadtteil: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.