Was kostet Bauland in Essen-Fulerum?
Der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland in Essen-Fulerum liegt 2026 bei 420 €/m², gerechnet über 9 Zonen. Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 350 und 450 €/m². Unter den 48 Stadtteilen in Essen mit eigener Auswertung ist das Platz 20, fast genau auf dem Median aller Wohnbauzonen der Stadt (410 €/m²). Grundstück (500 m² zu 420 €/m²) und Haus (140 m²) kommen zusammen auf rund 624.000 €, die Rate auf rund 2.480 € (20 % Eigenkapital, 3,96 % Zins, Stand 14.10.2026).
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Fulerum im Vergleich
Mit 420 €/m² trifft Fulerum fast genau den Median aller Wohnbauzonen in Essen (410 €/m²); das ist Platz 20 von 48. Die Spanne in Essen reicht von 210 €/m² in Vogelheim bis 710 €/m² in Bredeney. 500 m² in Fulerum kosten rund 145.000 € weniger als im teuersten und rund 105.000 € mehr als im günstigsten Stadtteil. Wer Alternativen zu einem ähnlichen Preis sucht, findet sie in Schönebeck mit 420 €/m² (für 500 m² praktisch gleich), Kupferdreh mit 410 €/m² (500 m² rund 5.000 € günstiger) und Burgaltendorf mit 440 €/m² (500 m² rund 10.000 € teurer). Zum Vergleich: Die mittlere Gemeinde in NRW kommt auf 195 €/m², Fulerum auf das 2,2-Fache.
Die vollständige Rangliste der Stadtteile zeigt die Übersicht für Essen.
Bodenrichtwerte in Fulerum
Von den 9 Zonen in Fulerum sind 5 für ein- bis zweigeschossige und 4 für dichtere, meist mehrgeschossige Bebauung normiert.
| Median ein- bis zweigeschossig | 420 €/m² (5 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 420 €/m² (9 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 350 bis 450 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 320 bis 520 €/m² |
| Zum Vergleich: ganz Essen | 410 €/m² (809 Zonen) |
Die Werte der Zonen in €/m², vom niedrigsten zum höchsten: ein- bis zweigeschossig 330, 350, 420, 440 und 520; übrige Zonen 320, 380, 450 und 490.
Jeder Richtwert gilt für ein gedachtes Mustergrundstück. In Fulerum beschreibt der Datensatz es so: Geschosszahl I-II (5 Zonen), II-IV (2 Zonen), II-III (1 Zone), II-VIII (1 Zone); Grundstückstiefe 40 m (9 Zonen). Weicht dein Grundstück davon ab, passt der Gutachterausschuss den Wert über Umrechnungskoeffizienten an.
Zwischen günstiger und teurer Zone liegen in Fulerum bei 400 m² rund 40.000 €. So viel kostet ein Grundstück in Fulerum je nach Größe:
| Fläche | günstige Zone (350 €/m²) | Median (420 €/m²) | teure Zone (450 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 300 m² | 105.000 € | 126.000 € | 135.000 € |
| 400 m² | 140.000 € | 168.000 € | 180.000 € |
| 500 m² | 175.000 € | 210.000 € | 225.000 € |
Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone, nicht dein Grundstück. Was der Wert bedeutet.
Was ein Haus in Fulerum kostet
Rechenbeispiel: 500 m² zum Wert der ein- bis zweigeschossigen Zonen (420 €/m²), dazu ein Einfamilienhaus mit 140 m² zu 2.361 €/m² Baukosten (NRW 2025) und 20 % Baunebenkosten. Wie wir rechnen.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 420 €/m² | 210.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 13.650 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 4.200 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 624.498 € | |
| Eigenkapital 20 % | 124.900 € | |
| Darlehen | 499.598 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 2.481 € |
Das Grundstück trägt in Fulerum 34 % zur Summe bei, das Haus den Rest. 100 m² Grundstück mehr oder weniger ändern die Summe um rund 46.000 €.
Ein kleineres Grundstück von 400 m² drückt die Rate in Fulerum auf rund 2.300 €, ein größeres von 600 m² hebt sie auf rund 2.660 €. Beim Kauf vom Bauträger wären es 39.000 € Grunderwerbsteuer, weil sie dann auch auf das Haus anfällt.
In Essen haben Bauherren 2025 2.599 €/m² veranschlagt, 238 €/m² mehr als im Land (58 genehmigte Häuser). Mit diesem Wert wäre das Haus rund 40.000 € teurer.
Mit deinem Einkommen rechnet der Budgetrechner, mit eigenen Zahlen der Baufinanzierungsrechner.
Förderung
Für Fulerum gibt es kein eigenes Programm, und auch die Stadt Essen fördert den Kauf nach unserer Prüfung derzeit nicht (Stand Oktober 2026). Wie andere Großstädte fördern, zeigt der Städtevergleich.
Landesweit kommen die Eigentumsförderung NRW (0,5 % Zins, Antrag bei Stadt- oder Kreisverwaltung) und für Familien KfW 300 oder KfW 308 dazu. Was Land und Bund zahlen.
Häufige Fragen
Ist Fulerum teurer als der Durchschnitt in Essen?
Kaum. Fulerum liegt mit 420 €/m² fast auf dem Stadtmedian von 410 €/m². Das ist Platz 20 von 48.
Wo ist es in Essen günstiger als in Fulerum?
Mindestens 10 % weniger kostet Bauland zum Beispiel in Borbeck-Mitte (360 €/m²) und Überruhr-Holthausen (360 €/m²). Bei 500 m² spart das rund 30.000 € oder mehr.
Wie viel spart ein kleineres Grundstück in Fulerum?
100 m² weniger sparen rund 46.000 € samt Steuer und Notar, das senkt die Rate um rund 180 €.
Was kostet ein Grundstück in Essen-Fulerum?
Laut Bodenrichtwert im Median 420 €/m², für 500 m² also rund 210.000 €; mit den Werten der mittleren Hälfte 175.000 € bis 225.000 €. Dazu kommen Grunderwerbsteuer und Notar.
Quellen
Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 1.1.2026 (dl-de/zero-2-0), Stadtteil laut Ortsteilfeld des Datensatzes. Baukosten: IT.NRW, Baugenehmigungen 2025. Zins: Modell Hypolotse, Stand 14.10.2026. Förderung gelesen im Oktober 2026. Auswertung je Stadtteil: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.