Was kostet Bauland in Essen-Werden?
Der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland in Essen-Werden liegt 2026 bei 520 €/m², gerechnet über 28 Zonen. Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 450 und 572 €/m². Unter den 48 Stadtteilen in Essen mit eigener Auswertung ist das Platz 9, 27 % über dem Median aller Wohnbauzonen der Stadt (410 €/m²). Für ein Hausgrundstück zählt der Wert der 12 Zonen für ein- bis zweigeschossige Bebauung: 505 €/m². Grundstück (500 m² zu 505 €/m²) und Haus (140 m²) kommen zusammen auf rund 671.000 €, die Rate auf rund 2.660 € (20 % Eigenkapital, 3,96 % Zins, Stand 14.10.2026).
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Werden im Vergleich
Gemessen am Stadtmedian von 410 €/m² ist Bauland in Werden 27 % teurer. In der Rangliste der 48 Stadtteile reicht das für Platz 9, also im oberen Drittel; bei 500 m² macht das rund 55.000 € aus. Die Spanne in Essen reicht von 210 €/m² in Vogelheim bis 710 €/m² in Bredeney. 500 m² in Werden kosten rund 95.000 € weniger als im teuersten und rund 155.000 € mehr als im günstigsten Stadtteil. Wer Alternativen zu einem ähnlichen Preis sucht, findet sie in Fischlaken mit 530 €/m² (500 m² rund 5.000 € teurer), Holsterhausen mit 530 €/m² (500 m² rund 5.000 € teurer) und Margarethenhöhe mit 530 €/m² (500 m² rund 5.000 € teurer). Landesweit liegt der mittlere Gemeindewert in NRW bei 195 €/m²; Werden kostet das 2,6-Fache.
Alle Stadtteile mit ihren Werten stehen auf der Seite Grundstückspreise Essen.
Bodenrichtwerte in Werden
Von den 28 Zonen in Werden sind 12 für ein- bis zweigeschossige und 16 für dichtere, meist mehrgeschossige Bebauung normiert.
| Median ein- bis zweigeschossig | 505 €/m² (12 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 520 €/m² (28 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 450 bis 572 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 280 bis 620 €/m² |
| Zum Vergleich: ganz Essen | 410 €/m² (809 Zonen) |
Die Werte der Zonen in €/m², vom niedrigsten zum höchsten: ein- bis zweigeschossig 280, 430, 430, 450, 460, 490, 520, 520, 550, 550, 590 und 610; übrige Zonen 350, 410, 450, 450, 470 bis 580, 600, 610, 610, 620 (dazwischen 6 weitere).
Jeder Richtwert gilt für ein gedachtes Mustergrundstück. In Werden beschreibt der Datensatz es so: Geschosszahl I-II (13 Zonen), II-III (8 Zonen), II-IV (6 Zonen), II-V (1 Zone); Grundstückstiefe 40 m (28 Zonen). Ein Grundstück mit mehr Geschossen oder anderer Größe hat deshalb einen anderen Wert je m².
Zwischen günstiger und teurer Zone liegen in Werden bei 400 m² rund 49.000 €. So viel kostet ein Grundstück in Werden je nach Größe:
| Fläche | günstige Zone (450 €/m²) | Median (520 €/m²) | teure Zone (572 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 300 m² | 135.000 € | 156.000 € | 172.000 € |
| 400 m² | 180.000 € | 208.000 € | 229.000 € |
| 500 m² | 225.000 € | 260.000 € | 286.000 € |
Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone, nicht dein Grundstück. Was der Wert bedeutet.
Was ein Haus in Werden kostet
Rechenbeispiel: 500 m² zum Wert der ein- bis zweigeschossigen Zonen (505 €/m²), dazu ein Einfamilienhaus mit 140 m² zu 2.361 €/m² Baukosten (NRW 2025) und 20 % Baunebenkosten. Wie wir rechnen.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 505 €/m² | 252.500 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 16.412 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 5.050 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 670.610 € | |
| Eigenkapital 20 % | 134.122 € | |
| Darlehen | 536.488 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 2.665 € |
Rund 38 % der Summe entfallen in Werden auf das Grundstück. Mit jeweils 100 m² mehr oder weniger verschiebt sich der Betrag um rund 55.000 €.
Mit 400 m² Grundstück kommst du in Werden auf rund 616.000 € und 2.450 € Rate, mit 600 m² auf rund 725.000 € und 2.880 € im Monat. Beim Kauf vom Bauträger wären es 42.000 € Grunderwerbsteuer, weil sie dann auch auf das Haus anfällt.
In Essen haben Bauherren 2025 2.599 €/m² veranschlagt, 238 €/m² mehr als im Land (58 genehmigte Häuser). Mit diesem Wert wäre das Haus rund 40.000 € teurer.
Deine eigene Rate rechnet der Baufinanzierungsrechner. Was dein Einkommen trägt, zeigt der Budgetrechner.
Förderung
Für Werden gibt es kein eigenes Programm, und auch die Stadt Essen fördert den Kauf nach unserer Prüfung derzeit nicht (Stand Oktober 2026). Wie andere Großstädte fördern, zeigt der Städtevergleich.
Dazu kommen Land und Bund: Eigentumsförderung NRW mit 0,5 % Zins, für Familien KfW 300 beim Neubau oder KfW 308 beim Altbau. Bedingungen im Überblick.
Häufige Fragen
Ist Werden teurer als der Durchschnitt in Essen?
Ja. Mit 520 €/m² liegt Werden 27 % über dem Median aller Wohnbauzonen in Essen (410 €/m²). Das ist Platz 9 von 48.
Wo ist es in Essen günstiger als in Werden?
Mindestens 10 % weniger kostet Bauland zum Beispiel in Bergerhausen (460 €/m²) und Südostviertel (460 €/m²). Bei 500 m² spart das rund 30.000 € oder mehr.
Welchen Bodenrichtwert hat mein Grundstück in Werden?
Das zeigt BORIS-NRW für jede Adresse. Unser Median fasst 28 Zonen zusammen und ersetzt den Blick auf die eigene Zone nicht.
Was kostet ein Grundstück in Essen-Werden?
Laut Bodenrichtwert im Median 520 €/m², für 500 m² also rund 260.000 €; mit den Werten der mittleren Hälfte 225.000 € bis 286.000 €. Dazu kommen Grunderwerbsteuer und Notar.
Quellen
Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 1.1.2026 (dl-de/zero-2-0), Stadtteil laut Ortsteilfeld des Datensatzes. Dazu die Baukosten (IT.NRW, Baugenehmigungen 2025) und unser Zinsmodell vom 14.10.2026. Auswertung je Stadtteil: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.