Was kostet Bauland in Köln-Rath/Heumar?
Baureifes Wohnbauland kostet in Köln-Rath/Heumar 2026 im Median 805 €/m² (Bodenrichtwert, 14 Zonen). Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 750 und 840 €/m². Unter den 60 Stadtteilen in Köln mit eigener Auswertung ist das Platz 34, 7 % unter dem Median aller Wohnbauzonen der Stadt (870 €/m²). Für ein Hausgrundstück zählt der Wert der 9 Zonen für ein- bis zweigeschossige Bebauung: 750 €/m². 500 m² zu 750 €/m² kosten rund 375.000 €, mit einem Haus von 140 m² und allen Nebenkosten rund 804.000 € und bei 20 % Eigenkapital rund 3.190 € Rate im Monat (3,96 %, Stand 14.10.2026).
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Rath/Heumar im Vergleich
Gemessen am Stadtmedian von 870 €/m² ist Bauland in Rath/Heumar 7 % günstiger. In der Rangliste der 60 Stadtteile reicht das für Platz 34, also im Mittelfeld; bei 500 m² macht das rund 32.000 € aus. Zum teuersten Stadtteil, Bayenthal (2.830 €/m²), fehlen 2.025 €/m²; der günstigste, Immendorf, liegt 275 €/m² darunter. Wer Alternativen zu einem ähnlichen Preis sucht, findet sie in Merheim mit 815 €/m² (500 m² rund 5.000 € teurer), Holweide mit 820 €/m² (500 m² rund 8.000 € teurer) und Mülheim mit 820 €/m² (500 m² rund 8.000 € teurer). Zum Vergleich: Die mittlere Gemeinde in NRW kommt auf 195 €/m², Rath/Heumar auf das 3,8-Fache.
Die vollständige Rangliste der Stadtteile zeigt die Übersicht für Köln.
Bodenrichtwerte in Rath/Heumar
In Rath/Heumar liegen 14 Zonen für baureifes Wohnbauland: 9 für ein- bis zweigeschossige Bebauung, 5 für dichtere, meist mehrgeschossige.
| Median ein- bis zweigeschossig | 750 €/m² (9 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 805 €/m² (14 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 750 bis 840 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 570 bis 960 €/m² |
| Zum Vergleich: ganz Köln | 870 €/m² (384 Zonen) |
Die einzelnen Bodenrichtwerte in €/m², aufsteigend: ein- bis zweigeschossig 570, 640, 750, 750, 750, 790, 820, 870 und 960; übrige Zonen 740, 820, 840, 840 und 840.
Wofür die Werte in Rath/Heumar gelten, steht in den Angaben zum Richtwertgrundstück: Geschosszahl I-II (8 Zonen), II (3 Zonen), II-III (2 Zonen), II-IV (1 Zone); Grundstücksgröße 500 m² (3 Zonen), 600 m² (3 Zonen), 1000 m² (1 Zone). Weicht dein Grundstück davon ab, passt der Gutachterausschuss den Wert über Umrechnungskoeffizienten an.
Die Lage innerhalb von Rath/Heumar macht bei 400 m² rund 36.000 € aus, gemessen an der mittleren Hälfte der Zonen. So viel kostet ein Grundstück in Rath/Heumar je nach Größe:
| Fläche | günstige Zone (750 €/m²) | Median (805 €/m²) | teure Zone (840 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 300 m² | 225.000 € | 242.000 € | 252.000 € |
| 400 m² | 300.000 € | 322.000 € | 336.000 € |
| 500 m² | 375.000 € | 402.000 € | 420.000 € |
Ein Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt für unbebautes Land und kein Kaufpreis. Was er abbildet.
Was ein Haus in Rath/Heumar kostet
Angenommen, du kaufst in Rath/Heumar 500 m² zum Wert der ein- bis zweigeschossigen Zonen (750 €/m²) und baust 140 m² Wohnfläche. Die Annahmen stehen zentral erklärt.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 750 €/m² | 375.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 24.375 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 7.500 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 803.523 € | |
| Eigenkapital 20 % | 160.705 € | |
| Darlehen | 642.818 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 3.193 € |
Mehr als ein Drittel der Kosten steckt in Rath/Heumar im Boden (47 %). Jede 100 m² weniger Grundstück sparen rund 81.000 €.
Ein kleineres Grundstück von 400 m² drückt die Rate in Rath/Heumar auf rund 2.870 €, ein größeres von 600 m² hebt sie auf rund 3.520 €. Vom Bauträger gekauft, fällt die Grunderwerbsteuer auf alles: rund 50.000 € statt 24.400 €.
Rechnet man mit den Baukosten in Köln (2.111 €/m² laut 212 Baugenehmigungen 2025), wird das Haus rund 42.000 € günstiger als mit dem Landeswert.
Deine eigene Rate rechnet der Baufinanzierungsrechner. Was dein Einkommen trägt, zeigt der Budgetrechner.
Förderung
Ein laufendes Förderprogramm der Stadt Köln haben wir nicht gefunden (Stand Oktober 2026), das gilt auch für Rath/Heumar. Wie andere Großstädte fördern, zeigt der Städtevergleich.
Dazu kommen Land und Bund: Eigentumsförderung NRW mit 0,5 % Zins, für Familien KfW 300 beim Neubau oder KfW 308 beim Altbau. Bedingungen im Überblick.
Häufige Fragen
Was kostet ein Grundstück in Köln-Rath/Heumar?
500 m² kosten zum Median-Bodenrichtwert von 805 €/m² rund 402.000 €; mit den Werten der mittleren Hälfte 375.000 € bis 420.000 €. Dazu kommen Grunderwerbsteuer und Notar.
Ist Bauland in Rath/Heumar teurer als im Rest von Köln?
Nein. Mit 805 €/m² liegt Rath/Heumar 7 % unter dem Median aller Wohnbauzonen in Köln (870 €/m²). Das ist Platz 34 von 60.
Wo ist es in Köln günstiger als in Rath/Heumar?
Mindestens 10 % weniger kostet Bauland zum Beispiel in Blumenberg (720 €/m²) und Chorweiler (720 €/m²). Bei 500 m² spart das rund 42.000 € oder mehr.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Rath/Heumar?
Für das Beispiel mit 500 m² mindestens 32.000 € für Grunderwerbsteuer (6,5 %) und Notar. Wir rechnen mit 20 %, also rund 161.000 €.
Quellen
Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 1.1.2026 (dl-de/zero-2-0), Stadtteil laut Ortsteilfeld des Datensatzes. Dazu die Baukosten (IT.NRW, Baugenehmigungen 2025) und unser Zinsmodell vom 14.10.2026. Auswertung je Stadtteil: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.