Was kostet Bauland in Köln-Zündorf?
Der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland in Köln-Zündorf liegt 2026 bei 740 €/m², gerechnet über 4 Zonen. Die mittlere Hälfte der Zonen liegt zwischen 712 und 802 €/m². Unter den 60 Stadtteilen in Köln mit eigener Auswertung ist das Platz 43, 15 % unter dem Median aller Wohnbauzonen der Stadt (870 €/m²). Grundstück (500 m² zu 740 €/m²) und Haus (140 m²) kommen zusammen auf rund 798.000 €, die Rate auf rund 3.170 € (20 % Eigenkapital, 3,96 % Zins, Stand 14.10.2026). Achtung: Der Wert beruht auf nur 4 Zonen.
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Zündorf im Vergleich
Gemessen am Stadtmedian von 870 €/m² ist Bauland in Zündorf 15 % günstiger. In der Rangliste der 60 Stadtteile reicht das für Platz 43, also im unteren Drittel; bei 500 m² macht das rund 65.000 € aus. Die Spanne in Köln reicht von 530 €/m² in Immendorf bis 2.830 €/m² in Bayenthal. 500 m² in Zündorf kosten rund 1.045.000 € weniger als im teuersten und rund 105.000 € mehr als im günstigsten Stadtteil. Ähnlich teuer sind Blumenberg mit 720 €/m² (500 m² rund 10.000 € günstiger), Chorweiler mit 720 €/m² (500 m² rund 10.000 € günstiger) und Eil mit 760 €/m² (500 m² rund 10.000 € teurer). Landesweit liegt der mittlere Gemeindewert in NRW bei 195 €/m²; Zündorf kostet das 3,8-Fache.
Die vollständige Rangliste der Stadtteile zeigt die Übersicht für Köln.
Bodenrichtwerte in Zündorf
Von den 4 Zonen in Zündorf sind 2 für ein- bis zweigeschossige und 2 für dichtere, meist mehrgeschossige Bebauung normiert.
| Median ein- bis zweigeschossig | 845 €/m² (2 Zonen) |
|---|---|
| Median alle Wohnbauzonen | 740 €/m² (4 Zonen) |
| Mittlere Hälfte (25 bis 75 %) | 712 bis 802 €/m² |
| Niedrigster und höchster Wert | 690 bis 930 €/m² |
| Zum Vergleich: ganz Köln | 870 €/m² (384 Zonen) |
Die Werte der Zonen in €/m², vom niedrigsten zum höchsten: ein- bis zweigeschossig 760 und 930; übrige Zonen 690 und 720.
Jeder Richtwert gilt für ein gedachtes Mustergrundstück. In Zündorf beschreibt der Datensatz es so: Geschosszahl II (2 Zonen), I-II (1 Zone), III (1 Zone); Grundstücksgröße 150 m² (1 Zone), 500 m² (1 Zone). Weicht dein Grundstück davon ab, passt der Gutachterausschuss den Wert über Umrechnungskoeffizienten an.
Zwischen günstiger und teurer Zone liegen in Zündorf bei 400 m² rund 36.000 €. So viel kostet ein Grundstück in Zündorf je nach Größe:
| Fläche | günstige Zone (712 €/m²) | Median (740 €/m²) | teure Zone (802 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 300 m² | 214.000 € | 222.000 € | 241.000 € |
| 400 m² | 285.000 € | 296.000 € | 321.000 € |
| 500 m² | 356.000 € | 370.000 € | 401.000 € |
Ein Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt für unbebautes Land und kein Kaufpreis. Was er abbildet.
Was ein Haus in Zündorf kostet
Rechenbeispiel: 500 m² zum Median aller Zonen (740 €/m²), dazu ein Einfamilienhaus mit 140 m² zu 2.361 €/m² Baukosten (NRW 2025) und 20 % Baunebenkosten. Wie wir rechnen.
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grundstück | 500 m² × 740 €/m² | 370.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % auf das Grundstück | 24.050 € |
| Notar und Grundbuch | rund 2 % auf das Grundstück | 7.400 € |
| Haus (Bauwerk) | 140 m² × 2.361 €/m² | 330.540 € |
| Baunebenkosten | Annahme 20 % | 66.108 € |
| Summe | 798.098 € | |
| Eigenkapital 20 % | 159.620 € | |
| Darlehen | 638.478 € | |
| Monatsrate | 3,96 % Sollzins, 2 % Tilgung | 3.171 € |
In Zündorf macht das Grundstück 46 % der Summe aus. Hier entscheidet vor allem die Fläche über die Rate: Mit 400 m² statt 500 m² sinkt die Summe um rund 80.000 €.
Ein kleineres Grundstück von 400 m² drückt die Rate in Zündorf auf rund 2.850 €, ein größeres von 600 m² hebt sie auf rund 3.490 €. Beim Kauf vom Bauträger wären es 50.000 € Grunderwerbsteuer, weil sie dann auch auf das Haus anfällt.
In Köln haben Bauherren 2025 2.111 €/m² veranschlagt, 250 €/m² weniger als im Land (212 genehmigte Häuser). Mit diesem Wert wäre das Haus rund 42.000 € günstiger.
Deine eigene Rate rechnet der Baufinanzierungsrechner. Was dein Einkommen trägt, zeigt der Budgetrechner.
Förderung
Für Zündorf gibt es kein eigenes Programm, und auch die Stadt Köln fördert den Kauf nach unserer Prüfung derzeit nicht (Stand Oktober 2026). Wie andere Großstädte fördern, zeigt der Städtevergleich.
Landesweit kommen die Eigentumsförderung NRW (0,5 % Zins, Antrag bei Stadt- oder Kreisverwaltung) und für Familien KfW 300 oder KfW 308 dazu. Was Land und Bund zahlen.
Häufige Fragen
Ist Zündorf teurer als der Durchschnitt in Köln?
Nein. Mit 740 €/m² liegt Zündorf 15 % unter dem Median aller Wohnbauzonen in Köln (870 €/m²). Das ist Platz 43 von 60.
Wo ist es in Köln günstiger als in Zündorf?
Mindestens 10 % weniger kostet Bauland zum Beispiel in Heimersdorf (660 €/m²) und Flittard (630 €/m²). Bei 500 m² spart das rund 40.000 € oder mehr.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Zündorf?
Für das Beispiel mit 500 m² mindestens 31.000 € für Grunderwerbsteuer (6,5 %) und Notar. Wir rechnen mit 20 %, also rund 160.000 €.
Was kostet ein Grundstück in Köln-Zündorf?
Laut Bodenrichtwert im Median 740 €/m², für 500 m² also rund 370.000 €; mit den Werten der mittleren Hälfte 356.000 € bis 401.000 €. Dazu kommen Grunderwerbsteuer und Notar.
Quellen
Bodenrichtwerte: BORIS-NRW, Stichtag 1.1.2026 (dl-de/zero-2-0), Stadtteil laut Ortsteilfeld des Datensatzes. Dazu die Baukosten (IT.NRW, Baugenehmigungen 2025) und unser Zinsmodell vom 14.10.2026. Auswertung je Stadtteil: Hypolotse. Alle Quellen mit Links.