Grundstückspreise in Berlin 2026

Alle 12 Bezirke

Sortiert nach dem Hauswert, dem Median der locker bebauten Zonen. Wo ein Bezirk keine solche Zone hat, gilt der Median aller Wohnzonen.

Bezirke im Vergleich

Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bezirk liegt für ein Haus der Faktor 3,3. Die Innenstadtbezirke Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf haben kaum Zonen für Häuser; ihre Gesamtwerte gelten für dichte Bebauung. Die Außenbezirke Spandau, Reinickendorf, Marzahn-Hellersdorf, Treptow-Köpenick und Neukölln bieten die meisten Hauszonen, mit Werten um 420 bis 550 €/m². Steglitz-Zehlendorf ist der teure Hausbezirk: Dort gelten fast alle Zonen für lockere Bebauung, und der Median liegt bei 950 €/m².

Günstige und teure Ortsteile

Von 97 Ortsteilen haben 69 mindestens 5 Zonen und einen Wert für lockere Bebauung. Die günstigsten und teuersten davon:

Was ein Bodenrichtwert ist

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert je Quadratmeter für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus den tatsächlichen Kaufpreisen ab, die ihnen die Notare melden. Er gilt für ein unbebautes Grundstück, ohne Haus. Er ist kein Kaufpreis. Lage, Zuschnitt, Größe und Erschließung können den Preis eines einzelnen Grundstücks deutlich nach oben oder unten verschieben. Ob Erschließungsbeiträge schon enthalten sind, ist nicht überall gleich geregelt. Steht im Bodenrichtwert „erschließungsbeitragsfrei“, sind sie enthalten.

Auf den Ortsseiten nennen wir den Median der Zonen eines Bezirks. Wo es genug Zonen für ein- bis zweigeschossige Bebauung gibt, nehmen wir nur diese, weil sie am besten zum Einfamilien- oder Doppelhaus passen. Die mittlere Hälfte (25 bis 75 %) zeigt, wie weit günstige und teure Lagen auseinanderliegen. Ortsteilwerte beruhen oft auf wenigen Zonen. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt die Karte von BORIS Berlin.

Berliner Bodenrichtwerte sind auf sehr unterschiedliche Geschossflächenzahlen normiert, von 0,1 am Stadtrand bis 4,5 in der Innenstadt. Ein Innenstadtwert von mehreren Tausend Euro je m² gilt für Blockbebauung, nicht für ein Haus. Für die Hausrechnung nehmen wir deshalb den Median der locker bebauten Zonen (Geschossflächenzahl bis 0,8 oder Nutzung W-EFH), wo es ihn gibt. Ortsteile hat der Datensatz nicht; wir haben jede Zone dem Ortsteil zugeordnet, in dem der größte Teil liegt.

So rechnen wir die Hauskosten

Jede Ortsseite rechnet dasselbe Beispiel: 500 m² Bauland zum Median-Bodenrichtwert der locker bebauten Zonen des Bezirks und ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche. Die Baukosten stammen aus der amtlichen Statistik: Für neue Häuser mit 1 oder 2 Wohnungen haben Bauherren in Berlin 2025 im Schnitt 2.885 €/m² Wohnfläche veranschlagt, über 725 genehmigte Häuser. Dieser Wert enthält nur das Gebäude. Planung, Genehmigung, Außenanlagen und Hausanschlüsse kommen dazu. Dafür setzen wir pauschal 20 % an, das ist eine Annahme. Das Haus allein kostet so rund 485.000 €.

Die Bezirkswerte der Statistik nennen wir zum Vergleich, wenn dort mindestens 50 Häuser genehmigt wurden. Gerechnet wird immer mit dem Landeswert, weil er auf viel mehr Bauvorhaben beruht.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Berlin 6 %. Beim Eigenbau zahlst du sie nur auf das Grundstück, solange du den Bauvertrag unabhängig vom Grundstückskauf schließt. Kaufst du Grundstück und Haus zusammen von einem Bauträger, fällt sie auf den Gesamtpreis an. Für Notar und Grundbuch setzen wir rund 2 % an. Eigenkapital: 20 % der Summe, das deckt mindestens Steuer und Notar. Die Rate rechnen wir mit dem Modellzins für 10 Jahre Zinsbindung bei Topkondition (3,96 %, effektiv rund 4,03 %, Stand 14.10.2026) und 2 % anfänglicher Tilgung. Bei 80 % Finanzierung verlangen Banken meist einen Aufschlag. Zinsen ändern sich täglich, den aktuellen Stand zeigt die Seite Bauzinsen.

Förderung von Land und Bund

Berlin hat kein eigenes Kaufprogramm mit Zuschuss oder Zinsverbilligung. Die IBB leitet die KfW-Programme durch und gibt ein Förderergänzungsdarlehen für den restlichen Bedarf, nur zusammen mit einem IBB-Programm und ab 7,5 % Eigenkapital. Für Genossenschaftsanteile gibt es ein zinsloses Darlehen bis 50.000 €. Alle Bedingungen stehen auf der Seite Förderung in Berlin, geprüft am 9. Oktober 2026.

Familien mit Kind bekommen für einen Neubau KfW 300: 170.000 bis 220.000 € ab 0,01 % Sollzins, wenn das Haus Effizienzhaus 40 erreicht. Wer ein sanierungsbedürftiges Haus kauft, kann KfW 308 nutzen: 140.000 bis 180.000 €. Für beide gilt eine Einkommensgrenze von 90.000 € zu versteuerndem Einkommen bei einem Kind, plus 10.000 € je weiterem Kind. Wie sich die Programme stapeln, rechnet der Förder-Rechner. Eigene Programme einzelner Städte stehen auf der jeweiligen Ortsseite und im Städtevergleich.

So haben wir ausgewertet

Grundlage sind 1.623 Bodenrichtwertzonen aus dem WFS brw2026 des Geoportals Berlin zum 1. Januar 2026. Gezählt haben wir die Nutzungen Wohngebiet und Wohnbaufläche für Ein- und Zweifamilienhäuser, ohne sanierungs- und entwicklungsunbeeinflusste Werte; das sind 796 Zonen. Locker bebaut heißt: Geschossflächenzahl bis 0,8 oder Nutzung W-EFH (470 Zonen). Jede Zone haben wir über ein 9 × 9-Raster dem Ortsteil zugeordnet, in dem die meisten Rasterpunkte liegen. 28 Ortsteile haben weniger als 5 Zonen; nur dort kommen Mischgebiete dazu.

Jede Zone zählt einmal, egal wie groß sie ist. Ränge beziehen sich auf den Hauswert. Ein Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis und enthält kein Gebäude; der Beitragszustand ist nicht vereinheitlicht.

Quellen

• Bodenrichtwerte Berlin 2026 (Stichtag 1.1.2026), WFS brw2026 des Geoportals Berlin, abgerufen am 14.10.2026; Ortsteile: ALKIS Ortsteile Berlin; Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, dl-de/zero-2-0; Werte verändert (Median je Bezirk und Ortsteil), eigene Auswertung
• Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Fläche und Bevölkerung am 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022; © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0
• Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistischer Bericht F II 1 - j / 25 „Baugenehmigungen im Land Berlin 2025“, Tabelle 9: Baugenehmigungen für die Errichtung neuer Wohngebäude mit 1 oder 2 Wohnungen nach Bezirken; Excel-Datei SB_F02-01-00_2025j01_BE.xlsx (Datei), veranschlagte Kosten der Bauwerke je m² Wohnfläche, eigene Berechnung
• Hypolotse: Grunderwerbsteuer und Förderung in Berlin, geprüft am 9. Oktober 2026
• Hypolotse: KfW 300, geprüft am 10. Oktober 2026
• Hypolotse: KfW 308, geprüft am 10. Oktober 2026
• Senatsverwaltung für Finanzen: FAQ Grunderwerbsteuer
• IBB: Förderergänzungsdarlehen
• IBB: Genossenschaftsförderung Anteilserwerb
• Zins: Deutsche Bundesbank, Zinsstruktur börsennotierter Bundeswertpapiere, Modell Hypolotse, Stand 14.10.2026