Was kostet Bauland in Thüringen?
Baureifes Wohnbauland kostet in Thüringen 2026 je nach Gemeinde zwischen 12 €/m² in Starkenberg und 415 €/m² in Jena (Median der Bodenrichtwerte). Der mittlere Wert der 601 Gemeinden liegt bei 31 €/m². Die Hälfte der Menschen in Thüringen lebt in einer Gemeinde mit einem Median von 56 €/m² oder mehr. Ein Haus mit 140 m² kostet ohne Grundstück rund 387.000 €.
Geprüft am 14. Oktober 2026 · Quellen am Seitenende
Alle Kreise und kreisfreien Städte
Sortiert nach dem mittleren Wert der Gemeinden. Bei kreisfreien Städten ist es der Median der Stadt. Ein Link führt zur Seite mit allen Gemeinden des Kreises oder zur Stadtseite.
| Kreis oder Stadt | Art | Median | Spanne der Gemeinden |
|---|---|---|---|
| Jena | kreisfreie Stadt | 415 €/m² | |
| Erfurt | kreisfreie Stadt | 248 €/m² | |
| Weimar | kreisfreie Stadt | 230 €/m² | |
| Gera | kreisfreie Stadt | 68 €/m² | |
| Landkreis Weimarer Land | 35 Gemeinden | 58 €/m² | 22 bis 150 |
| Suhl | kreisfreie Stadt | 55 €/m² | |
| Landkreis Gotha | 29 Gemeinden | 54 €/m² | 34 bis 81 |
| Landkreis Sömmerda | 37 Gemeinden | 53 €/m² | 22 bis 140 |
| Ilm-Kreis | 16 Gemeinden | 49 €/m² | 21 bis 120 |
| Saale-Holzland-Kreis | 91 Gemeinden | 48 €/m² | 16 bis 218 |
| Wartburgkreis | 30 Gemeinden | 36 €/m² | 21 bis 106 |
| Landkreis Sonneberg | 8 Gemeinden | 30 €/m² | 20 bis 62 |
| Landkreis Saalfeld-Rudolstadt | 26 Gemeinden | 26 €/m² | 18 bis 70 |
| Landkreis Schmalkalden-Meiningen | 38 Gemeinden | 26 €/m² | 13 bis 81 |
| Landkreis Nordhausen | 15 Gemeinden | 25 €/m² | 21 bis 71 |
| Landkreis Eichsfeld | 56 Gemeinden | 25 €/m² | 12 bis 60 |
| Landkreis Greiz | 42 Gemeinden | 22 €/m² | 11 bis 56 |
| Unstrut-Hainich-Kreis | 25 Gemeinden | 20 €/m² | 10 bis 55 |
| Saale-Orla-Kreis | 59 Gemeinden | 20 €/m² | 13 bis 60 |
| Kyffhäuserkreis | 28 Gemeinden | 20 €/m² | 14 bis 68 |
| Landkreis Hildburghausen | 32 Gemeinden | 18 €/m² | 13 bis 52 |
| Landkreis Altenburger Land | 29 Gemeinden | 16 €/m² | 12 bis 47 |
Die teuersten Gemeinden
Die zehn Gemeinden mit dem höchsten Median. Gemeinden mit weniger als 5 Zonen zählen hier nicht mit.
| Gemeinde | Kreis | Median | Mittlere Hälfte | Zonen | Einwohner |
|---|---|---|---|---|---|
| Jena | Jena | 415 €/m² | 280 bis 520 | 137 | 109.353 |
| Erfurt | Erfurt | 248 €/m² | 206 bis 400 | 178 | 217.159 |
| Weimar | Weimar | 230 €/m² | 169 bis 300 | 84 | 65.566 |
| Zöllnitz | Saale-Holzland-Kreis | 218 €/m² | 185 bis 250 | 5 | 1.274 |
| Großlöbichau | Saale-Holzland-Kreis | 160 €/m² | 145 bis 160 | 5 | 701 |
| Neuengönna | Saale-Holzland-Kreis | 152 €/m² | 135 bis 160 | 5 | 651 |
| Ettersburg | Landkreis Weimarer Land | 150 €/m² | 140 bis 170 | 5 | 734 |
| Kahla | Saale-Holzland-Kreis | 145 €/m² | 130 bis 160 | 15 | 6.809 |
| Elxleben | Landkreis Sömmerda | 140 €/m² | 118 bis 144 | 6 | 2.206 |
| Bad Klosterlausnitz | Saale-Holzland-Kreis | 128 €/m² | 90 bis 135 | 17 | 3.336 |
Die günstigsten Gemeinden
Die zehn Gemeinden mit dem niedrigsten Median. Gemeinden mit weniger als 5 Zonen zählen hier nicht mit.
| Gemeinde | Kreis | Median | Mittlere Hälfte | Zonen | Einwohner |
|---|---|---|---|---|---|
| Starkenberg | Landkreis Altenburger Land | 12 €/m² | 11 bis 13 | 14 | 1.671 |
| Geismar | Landkreis Eichsfeld | 13 €/m² | 12 bis 20 | 6 | 1.021 |
| Langenleuba-Niederhain | Landkreis Altenburger Land | 13 €/m² | 13 bis 15 | 8 | 1.645 |
| Monstab | Landkreis Altenburger Land | 13 €/m² | 11 bis 25 | 5 | 374 |
| Göhren | Landkreis Altenburger Land | 14 €/m² | 13 bis 16 | 5 | 433 |
| Nobitz | Landkreis Altenburger Land | 14 €/m² | 13 bis 18 | 50 | 6.864 |
| Seelingstädt | Landkreis Greiz | 14 €/m² | 10 bis 19 | 7 | 1.125 |
| Harth-Pöllnitz | Landkreis Greiz | 15 €/m² | 11 bis 16 | 19 | 2.581 |
| Remptendorf | Saale-Orla-Kreis | 15 €/m² | 13 bis 20 | 19 | 3.052 |
| Schleusegrund | Landkreis Hildburghausen | 15 €/m² | 12 bis 17 | 13 | 2.500 |
Die 20 größten Gemeinden
Für diese Gemeinden gibt es eine eigene Seite mit Bodenrichtwerten, Ortsteilen, einem Rechenbeispiel für den Hausbau und der Förderung vor Ort. Sortiert nach Einwohnern.
| Gemeinde | Kreis | Median | Mittlere Hälfte | Zonen | Einwohner |
|---|---|---|---|---|---|
| Erfurt | Erfurt | 248 €/m² | 206 bis 400 | 178 | 217.159 |
| Jena | Jena | 415 €/m² | 280 bis 520 | 137 | 109.353 |
| Gera | Gera | 68 €/m² | 54 bis 85 | 168 | 95.162 |
| Weimar | Weimar | 230 €/m² | 169 bis 300 | 84 | 65.566 |
| Gotha | Landkreis Gotha | 81 €/m² | 73 bis 130 | 66 | 45.904 |
| Eisenach | Wartburgkreis | 106 €/m² | 98 bis 183 | 80 | 40.505 |
| Nordhausen | Landkreis Nordhausen | 71 €/m² | 55 bis 90 | 42 | 40.301 |
| Ilmenau | Ilm-Kreis | 90 €/m² | 69 bis 120 | 44 | 38.695 |
| Mühlhausen | Unstrut-Hainich-Kreis | 55 €/m² | 46 bis 65 | 57 | 36.155 |
| Suhl | Suhl | 55 €/m² | 40 bis 74 | 83 | 33.976 |
| Altenburg | Landkreis Altenburger Land | 47 €/m² | 32 bis 63 | 69 | 30.867 |
| Arnstadt | Ilm-Kreis | 120 €/m² | 95 bis 130 | 37 | 28.509 |
| Saalfeld | Landkreis Saalfeld-Rudolstadt | 70 €/m² | 55 bis 95 | 47 | 28.474 |
| Meiningen | Landkreis Schmalkalden-Meiningen | 47 €/m² | 31 bis 68 | 43 | 24.810 |
| Rudolstadt | Landkreis Saalfeld-Rudolstadt | 60 €/m² | 50 bis 95 | 44 | 24.560 |
| Sonneberg | Landkreis Sonneberg | 62 €/m² | 44 bis 70 | 15 | 22.649 |
| Apolda | Landkreis Weimarer Land | 70 €/m² | 57 bis 83 | 40 | 22.572 |
| Bad Salzungen | Wartburgkreis | 52 €/m² | 40 bis 64 | 39 | 22.234 |
| Sondershausen | Kyffhäuserkreis | 60 €/m² | 44 bis 83 | 35 | 20.590 |
| Leinefelde-Worbis | Landkreis Eichsfeld | 50 €/m² | 30 bis 80 | 64 | 19.812 |
Median: bei ein- bis zweigeschossigen Zonen deren Median, sonst der Median aller Wohnbauzonen. Mittlere Hälfte: 25 bis 75 % aller Wohnbauzonen in €/m². Mit * markierte Gemeinden haben weniger als 5 passende Zonen, der Wert ist unsicher.
Was ein Bodenrichtwert ist
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert je Quadratmeter für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus den tatsächlichen Kaufpreisen ab, die ihnen die Notare melden. Er gilt für ein unbebautes Grundstück, ohne Haus. Er ist kein Kaufpreis. Lage, Zuschnitt, Größe und Erschließung können den Preis eines einzelnen Grundstücks deutlich nach oben oder unten verschieben. Ob Erschließungsbeiträge schon enthalten sind, ist nicht überall gleich geregelt. Steht im Bodenrichtwert „erschließungsbeitragsfrei“, sind sie enthalten.
Auf den Ortsseiten nennen wir den Median der Zonen einer Gemeinde. Wo es genug Zonen für ein- bis zweigeschossige Bebauung gibt, nehmen wir nur diese, weil sie am besten zum Einfamilien- oder Doppelhaus passen. Die mittlere Hälfte (25 bis 75 %) zeigt, wie weit günstige und teure Lagen auseinanderliegen. Ortsteilwerte beruhen oft auf wenigen Zonen. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt die Karte von Geoportal Thüringen.
So rechnen wir die Hauskosten
Jede Ortsseite rechnet dasselbe Beispiel: 500 m² Bauland zum Median-Bodenrichtwert der Gemeinde und ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche. Die Baukosten stammen aus der amtlichen Statistik: Für neue Häuser mit 1 oder 2 Wohnungen haben Bauherren in Thüringen 2025 im Schnitt 2.301 €/m² Wohnfläche veranschlagt, über 705 genehmigte Häuser. Dieser Wert enthält nur das Gebäude. Planung, Genehmigung, Außenanlagen und Hausanschlüsse kommen dazu. Dafür setzen wir pauschal 20 % an, das ist eine Annahme. Das Haus allein kostet so rund 387.000 €.
Die Kreiswerte der Statistik nennen wir zum Vergleich, wenn dort mindestens 50 Häuser genehmigt wurden. Gerechnet wird immer mit dem Landeswert, weil er auf viel mehr Bauvorhaben beruht.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Thüringen 5 %. Beim Eigenbau zahlst du sie nur auf das Grundstück, solange du den Bauvertrag unabhängig vom Grundstückskauf schließt. Kaufst du Grundstück und Haus zusammen von einem Bauträger, fällt sie auf den Gesamtpreis an. Für Notar und Grundbuch setzen wir rund 2 % an. Eigenkapital: 20 % der Summe, das deckt mindestens Steuer und Notar. Die Rate rechnen wir mit dem Modellzins für 10 Jahre Zinsbindung bei Topkondition (3,96 %, effektiv rund 4,03 %, Stand 14.10.2026) und 2 % anfänglicher Tilgung. Bei 80 % Finanzierung verlangen Banken meist einen Aufschlag. Zinsen ändern sich täglich, den aktuellen Stand zeigt die Seite Bauzinsen.
Förderung von Land und Bund
Der Zuschuss Wohneigentum für Familien (5 % des Kaufpreises, höchstens 20.000 €) nimmt keine Anträge mehr an; die Richtlinie läuft Ende 2026 aus (Stand 29.09.2026). Für Kauf und Modernisierung im Bestand bleibt das Darlehen EigenheimPlus der Thüringer Aufbaubank: 5.000 bis 250.000 €, bis 100 % der Kosten, Zins individuell über die Hausbank. Neubau und Kauf vom Bauträger sind dort ausgeschlossen. Alle Bedingungen stehen auf der Seite Förderung in Thüringen, geprüft am 9. Oktober 2026.
Familien mit Kind bekommen für einen Neubau KfW 300: 170.000 bis 220.000 € ab 0,01 % Sollzins, wenn das Haus Effizienzhaus 40 erreicht. Wer ein sanierungsbedürftiges Haus kauft, kann KfW 308 nutzen: 140.000 bis 180.000 €. Für beide gilt eine Einkommensgrenze von 90.000 € zu versteuerndem Einkommen bei einem Kind, plus 10.000 € je weiterem Kind. Wie sich die Programme stapeln, rechnet der Förder-Rechner. Eigene Programme einzelner Städte stehen auf der jeweiligen Ortsseite und im Städtevergleich.
So haben wir ausgewertet
Grundlage sind 22.941 Bodenrichtwertzonen in Thüringen zum 1. Januar 2026 aus dem WFS der GDI-Th. Gezählt haben wir baureifes Land mit Wohnnutzung, ohne Außenbereich, Wochenend- und Ferienhäuser und sanierungsunbeeinflusste Werte. Thüringen hat viele sehr kleine Gemeinden mit ein bis drei Zonen: 440 von 601 Gemeinden mit Wert brauchen die Ergänzung um ein- bis zweigeschossige Misch- und Dorfgebiete, 369 haben weniger als 5 Zonen. Zonen, die mehrere Gemeinden umfassen (52), zählen in jeder davon. Ohne Wert sind Kiliansroda, Kleinschwabhausen, Mechelroda und Dobitschen. Ortsteile beruhen auf den Gemarkungen.
Ränge und Vergleiche auf den Ortsseiten beziehen sich auf diesen Hauptwert: Platz in Thüringen (1 = teuerste Gemeinde), Platz im Kreis, Abstand zum Median des Kreises und zum Median aller 601 Gemeinden. Als Vergleichsorte nennen wir die Gemeinden im selben Kreis mit dem ähnlichsten Wert, bei kreisfreien Städten die kreisfreien Städte des Landes. Die Einwohnerdichte rechnen wir aus Einwohnerzahl und Fläche laut Gemeindeverzeichnis.
Eigene Seiten gibt es zuerst für die 20 einwohnerstärksten Gemeinden mit mindestens 5 passenden Zonen. Gemeinden mit dünner Datenbasis stehen in den Tabellen, aber mit * markiert und ohne eigene Seite. Gemeinden mit weniger als 3 Zonen bekommen auch später keine eigene Seite, sondern nur ihre Zeile auf der Kreisseite (249 von 601 Gemeinden).
Quellen
- BORIS Thüringen, Bodenrichtwerte 2026 (Stichtag 1.1.2026), WFS der GDI-Th, abgerufen am 14.10.2026; Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Thüringen; © GDI-Th, CC BY 4.0, Daten verändert (Medianbildung je Gemeinde), eigene Auswertung
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Fläche und Bevölkerung am 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022; © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026, dl-de/by-2-0
- Thüringer Landesamt für Statistik, Statistischer Bericht F II - j / 25 „Baugenehmigungen und Bauüberhang, Baufertigstellungen und Bauabgänge in Thüringen am Jahresende 2025“ (Bestell-Nr. 06 202), Tabelle 5: Genehmigte Wohngebäude 2025 nach Gebäudeart und Kreisen, Neubau, veranschlagte Kosten der Bauwerke je m² Wohnfläche, eigene Berechnung
- Hypolotse: Grunderwerbsteuer und Förderung in Thüringen, geprüft am 9. Oktober 2026
- Hypolotse: KfW 300, geprüft am 10. Oktober 2026
- Hypolotse: KfW 308, geprüft am 10. Oktober 2026
- TAB: Wohneigentum für Familien
- TAB: EigenheimPlus
- Zins: Deutsche Bundesbank, Zinsstruktur börsennotierter Bundeswertpapiere, Modell Hypolotse, Stand 14.10.2026